1、12023产业暨物流园区运营发展报告22023产业暨物流园区运营发展报告前 言过去的一年里，生物医药与大健康产业成为产业发展的热门方向，同时科技、智能、新能源、数字化等依旧是不变的主题。虽然经济复常下，行业依旧承压，但政策支持以及公募 REITs、产业结构走向深化的基础上，产业未来的发展仍然光明。产业之外，物流仓储业与其他产业的融合亦更为积极，继续打造生态价值链。与行业共成长，观点指数发布2023 产业暨物流园区运营发展报告，对过去一年产业与物流领域的发展进行总结。同时，对过去一年表现卓越的产业、物流运营企业以及优质园区项目，观点指数进行评估和肯定，发布“卓越指数 2023 产业物流卓越表现”

2、研究成果，持续为行业提供榜样的力量。32023产业暨物流园区运营发展报告研究成果如何产生？中国内地区域。2023 年在中国内地有产业、物流园区项目运营的企业和机构。2023 年在运营的各类产业、物流园区。2023 年 1 月 1 日-11 月 30 日。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。通过专业机构综合研究，覆盖全国产业、物流运营企业、金融投资机构、专业机构等。研究成果说明筛选城市范围：企业样本选取标准：项目样本选取标准：统计时间口径：数据获取方法：管理指

3、标、商业模式及品牌指标调研方法：42023产业暨物流园区运营发展报告经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市却面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。产业篇 复常挑战经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市却面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023 年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。包含在新三板上市的武侯

4、高新在内，16 家样本上市企业中，有 12 家企业营收下降，11 家归母净利润录得下跌，10 家毛利率较去年同期下滑。从公募REITs市场来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了 REITs 市场的流动性压力。产业园 REITs 的二级市场表现更是持续走弱，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。部分产园 REITs 受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期。困局之下，生物医药园区仍是投资者关注的重点，但亦出现一定的需求隐忧。仅以粤港澳大湾区来说，该区域是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心，两地各有优势

5、，但相较上海与苏州则缺乏生物医药头部企业。近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端智能制造中心。被评定为 9 个产业转型升级基地的凤岗天过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，产业园运营商遇到的问题是多方面的，困难是前所未有的。在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023 年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。数据来源：企业中报，观点指数整理地产结转缩减，超半数企业经营数据转弱1安数码城，在多年发展下已渐成熟。工业用地方面，土地出让整体收缩，产业企业投

6、资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手土地市场拿地体量也较去年同期明显减小。1-10 月成交土地数量 22981 宗，同比下跌 20.89%；成交土地面积 98564.30 万平方米，同比下跌 22.55%；成交土地规划建筑面积 134081.16 万平方米，同比缩减 21.11%；成交总价 3422.83 亿元，同比下跌14.01%。52023产业暨物流园区运营发展报告由于港股上市企业不公布三季报业绩，因而选取半年报业绩做统一对比。可以看到，包含在新三板上市的武侯高新在内，16 家样本上市企业中，有 12 家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10 家毛利率较去年同期下滑。超半数企