1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 2023 年年美国住宅市场美国住宅市场总结及展望总结及展望 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC0

2、46 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 2 月 20 日中国内地 专题研究专题研究 回顾及展望回顾及展望：2023 年年新屋新屋分流成屋需求分流成屋需求，2024 年年如降息有望改善成交如降息有望改善成交 回顾 2023 年，美国住宅市场表现较弱，其中新屋销售表现明显强于成屋，我们认为主要由以下原因导致：1）新屋供给相比成屋更加

3、充足，分流成屋需求；2）新屋与成屋间的价格差有所收窄，新屋性价比明显提升；3）开发商提供更多优惠促销活动，新屋吸引力有所提升。展望 2024 年，在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的 91bps 情况下，我们认为美国住宅市场将出现以下情况：1）成屋供应可能有所增长，助推整体销售恢复；2）低库存背景下，部分城市的住房价格有望维持在高位。成交：成交：成屋依旧疲软，库存略有增加成屋依旧疲软，库存略有增加 2023 年，在按揭利率高位运行的背景下，居民购房意愿明显降低，叠加成屋供给明显减少，美国总房屋销售 477 万套，同比-16.6%，连续两年负增长。其中，新屋成交相对活跃，202

4、3 年美国新屋销售 67 万套，同比增速由 2022 年的-17.2%提升至+4.9%，接近疫情前水平（2019 年新屋销售 69万套）；成屋销售表现疲软，2023 年，美国成屋销售 410 万套，同比-19.3%，降幅较 2022 年走阔 2.3 pct，为该数据有记录以来最差的一年。供给层面，截至 2023 年 12 月末，美国新屋和成屋的总库存量为 145.3 万套，同比+3.0%，略有增加，约为该数据 2000 年以来峰值的 32%。房价房价：同比较峰值有所同比较峰值有所回落，但可负担性依然较低回落，但可负担性依然较低 2023 年 12 月，新屋/成屋成交中位价分别同比-13.8%/

5、+4.4%，增速均较2020 年以来的峰值有所回落，但新屋和成屋的价格仍分别为该数据 2000年以来峰值的 83.2%和 92.5%，均处于相对高位。与之对应的是，2023 年12 月，美国住房购买力指数为 94.2，已明显低于 2008 年次贷危机期间的最低值。根据美国房产中介平台 Redfin 对美国人口最多的 97 个都市区新挂牌房屋数据的分析，2023 年 1-11 月，在 97 个都市区的所有挂牌房屋中，美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋占比只有 16%，较 2022 年全年下降了 5pct，为 Redfin 自 2012 年追踪此项数据以来的最低值。区域区域：南部地区新屋南部地区新屋

6、领先，远程办公促使人口迁入低成本地区领先，远程办公促使人口迁入低成本地区 2023 年，美国各区域的新屋销售均同比小幅提升，其中南部的同比增速高于全国平均水平。从成交占比来看，南部地区贡献最大的成交量，占比61.8%。关于购房习惯，我们发现，疫情后美国居民远程办公的发展趋势加速，而远程办公趋势的发展意味着很多人不再受限于工作地点，可以根据自己的喜好和需求选择居住地，一定程度上促使了人口迁徙，刺激了房屋购买需求。比如，由于执行远程办公制度的企业大多属于高科技行业，而这些高科技企业通常位于生活成本较高的城市，如旧金山、洛杉矶等。然而，随着远程办公的普及，许多员工选择搬往生活成本更低的城市。风险提示