泽平宏观：全球一线城市房价比较（2023新版）（26页）.pdf

1、全球一线城市房价比较全球一线城市房价比较20232023 新版新版目录目录1 1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列1.11.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象1.21.2 北上深绝对房价位居世界前列北上深绝对房价位居世界前列1.31.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足 2.1%2.1%1.41.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小1.51.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力

2、较高北上广深房贷利率和居民房贷压力较高2 2 10001000 万人民币能买什么房子？万人民币能买什么房子？2.12.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大核心区能买到的住宅使用面积差距不大2.22.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅3 3 中国内地核心城市高房价合理吗？中国内地核心城市高房价合理吗？3.13.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？中国内地核心城市高房价主要源于什么？3.23.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差房价收入比和租金回报率的国际可比性很差正文正文1 1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前中国内地核心城市绝对

3、房价和相对房价均居全球前列列与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达 1.6 万平方公里，广州、上海、深圳分别为 7434、6341、1997 平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为 2194、1577、1214、105 平方公里。为增强可比性为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心我们分别选择中心区以及距离市中心 8 8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿

4、8 公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的生活信息网站于全球最大的生活信息网站 NumbeoNumbeo。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了 Numbeo 数据的合理性，Numbeo 显示2023 年 9 月纽约市中心房价为 116607 元/平方米，市中心1 居室房屋租金为 28763 元/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站 Zillow 搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为 105375 元/平

5、方米、365 元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。1.11.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象20092009 年年 3 3 月月-2023-2023 年年 1010 月北上广房价上涨超月北上广房价上涨超 3.83.8 倍，倍，高于全国平均高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010 年 6 月-2023 年 8 月百城新建住宅价格指数从 9042 元/平方米升至 16195 元/平方米，上涨 79%。根据中

6、国房价行情网以及房产中介数据，2009 年 3 月北京、上海、广州房价分别为 12030 元/平方米、14902 元/平方米、6986 元/平方米，2023 年 10 月分别上涨到 70729 元/平方米、71225 元/平方米、45265 元/平方米，分别上涨4.9 倍、3.8 倍、5.5 倍。其中，优质学区房涨幅达 9 倍以上，如北京育才小学划片小区耕天下，2009 年 2 月 12900元/平方米，2023 年 9 月达 131921 元/平方米，上涨 9.2 倍。从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象是世界普遍现象。在