房地产行业深度：从海外租赁住房REIT看中国发展趋势刚需属性明显核心区收益稳定-230920（49页）.pdf

1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。证券研究报告证券研究报告行业深度行业深度 刚需属性明显，核心区收益稳定刚需属性明显，核心区收益稳定从从海外租赁住房海外租赁住房 REITREIT 看中国看中国发展发展趋势趋势 核心观点核心观点 海外租赁 REIT 是整个市场中不可或缺的组成部分，最大的美国市场其市值占比已达 15%之多。得益于核心城市人口的持续流入，租赁的刚性需求属性明显，收益更为稳定，与其他 REITs 相比

2、具有明显优势。由于租赁持有的重资产属性及政府供给能力相对不足，REITs 在服务实体经济助力解决城市住房难问题尤其显得重要。我们看到世界范围内，各国租赁 REITs 龙头集中化趋势也颇为明显，差别化的品牌与产品策略、稳健的资产运营及持续的资产并购整合步伐强化了龙头竞争力。我国租赁住房市场由政府主导的保障性租赁住房及以企业主导的市场化长租房双轮驱动格局已形成，目前已有 4 只保障房 REITs 上市，客群充足收益稳定且业绩超预期，从长期看 REITs 底层资产范围仍有望拓展至市场化长租房。从海外经验看，从海外经验看，租赁租赁 REITREITs s 是整个是整个 REITsREITs 市场中不可

3、市场中不可或缺或缺的组成的组成部分部分。租赁 REITs 在最大的美国市场其市值占比已达到 15%之多，得益于核心城市人口的持续流入，租赁的刚性需求属性明显，其收益较为稳定，与其他 REITs 相比具有明显的优势。由于租赁持有的重资产属性以及政府供给能力相对不足，REITs 在服务实体经济助力解决城市住房难问题尤其显得重要。各国租赁各国租赁 REITs 龙头集中化趋势明显龙头集中化趋势明显，布局核心区收益稳定，布局核心区收益稳定。日本的 ADR 资产多元，单人、多人及家庭公寓等类别不一而足。美国 AVB 旗下 Avalon、AVA、Eaves by Avalon 及 Kanso 共四个核心品牌

4、，差异化的品牌策略助力公司触及多元的客户群体。英国的 Unite Group 资产遍布大学林立的大中型城市。合理的资产布局保障了三大租赁住房龙头 REITs 在金融危机、地震、疫情等外部环境剧变的状况中也均可保持较高出租率及租金增长。此外，三大海外龙头租赁住房 REITs 通过积极的资产并购整合策略以优化组合，近年来为投资人提供持续稳定股息分派。我国由我国由政府主导的政府主导的保障性租赁住房保障性租赁住房及及市场市场主导的市场化长租住主导的市场化长租住房房双线并进，保租房双线并进，保租房 R REITEITs s 经营稳健经营稳健，业绩超预期。，业绩超预期。保租房已成为我国住房保障体系中的重要

5、构成，国家层面持续的政策支持确立了保租房重要地位。已有 4 只保障房 REITs 上市，其独特的市场定位带来高企且稳定的出租率，存量资产潜力巨大、收入及现金流较为稳定。同时从长期看租赁 REITs 底层资产范围仍有望拓展至市场化长租房。维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期：2023 年 09 月 20 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 -18%-8%2%12%2022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023

6、/4/12023/5/12023/6/12023/7/1房地产上证指数房地产房地产 行业深度报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。目录目录 一、海外租赁住房 REITs 发展背景：租赁需求增长及配套政策体系建设.1 1.1 市场需求：支撑租赁住房及 REITs 市场发展的基本要素.1 1.2 政策支持：住房租赁市场供给主体多元化且有配套政策法规保障.4 二、海外租赁住房 REITs 概况：租赁 REITs 是重要组成部分.6 2.1 美国：租赁住房 REITs 市值占全市场比重为全球最高，达到 15%.7 2.2 日本：2020 年至今租赁住宅 REITs 收益强于市场平均水