房地产行业深度：他山之石从美日REITs市场看C~REITs增量资金来自何处-230824（19页）.pdf

1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。证券研究报告证券研究报告行业深度行业深度 他山之石：他山之石：从从美日美日 R REITEITs s 市场市场看看C C-REITREITs s 增量资金来自何处增量资金来自何处 核心观点核心观点 美日成熟 REITs 市场，增量流动性的注入离不开持续的政策供给。美国市场中，两条法案的签署先后为市场分别引入公共部门养老金及境外投资人。日本市场中，量化宽松背景之下央行十余年间数百

2、次集中购买 REITs 份额并多次修订相关政策。历经两年的发展，中国基础设施公募 REITs 市场进一步走向成熟。叠加各类投资机构对 REITs 认知的逐步加深，未来 FOF 基金、境外资金、社保基金、ETF 及个人投资者均有望深度参与 REITs 投资，为市场注入充裕增量资金。摘要摘要 美国：共同基金及美国：共同基金及 ETFETF 投资额占投资额占 REITsREITs 总市值比重约总市值比重约 50%50%，两次，两次法案的发布为市场分别引入了公共部门养老金和境外资金。法案的发布为市场分别引入了公共部门养老金和境外资金。目前美国 REITs 市场中直接持有 REITs 股份的投资者占比为

3、 21%；公共部门养老金、保险及信托等金融机构占比为 28%；共同基金与ETF 合计占比 50%。1993 年综合预算调节法提升了公共部门养老金投资 REITs 的积极性，目前公共部门养老金投资额占美国REITs 市值比重约 6%。1994 年 REIT 改善法案 的通过消除了针对境外投资人的歧视性税务申报及税赋。日本：市场流动性的持续注入包括日本：市场流动性的持续注入包括 FOFFOF 基金、基金、ETFETF 以及量化宽松以及量化宽松背景下的日本央行持续购买政策。背景下的日本央行持续购买政策。2003 年 7 月日本政府允许 FOF投资日本 REITs，2008 年 9 月，首支 REIT

4、s 主题 ETF 发行上市。目前投资于 REITs 市场的 ETF 共 18 只，总管理规模约 2 万亿日元，占总市值的 13%。2010 年 10 月起，日本央行开启 REITs 份额购买计划，自此多次修订相关政策。截至 2023 年 5 月，日本央行持有的 REITs 份额市场价值为 6666 亿日元，占总市值比重约4%。除近期将除近期将 R REITEITs s 纳入投资范围的纳入投资范围的 F FOFOF 基金外，基金外，E ETFTF、境外资金、境外资金、养老金与个人投资者未来均有望深度参与养老金与个人投资者未来均有望深度参与 C C-R REITEITs s 市场。市场。中国REI

5、Ts 市场中机构投资者占比超 9 成，保险资金及券商自营为主导力量。13 家基金公司旗下部分 FOF 基金已将 REITs 纳入投资范围，基金净资产合计约 682 亿元。增量资金及多类别投资者的参与不仅有助于提升市场流动性与活跃度，并且有望缓解目前中国基础设施公募 REITs 市场投资者类型单一行为趋同的现状。展望未来，我们认为除 FOF 基金以外，ETF、境外投资人、养老金和个人投资者的深入参与值得期待。维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期：2023 年 08 月 24 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研

6、究报告 -19%-9%1%11%2022/7/122022/8/122022/9/122022/10/122022/11/122022/12/122023/1/122023/2/122023/3/122023/4/122023/5/122023/6/122023/7/12房地产上证指数房地产房地产 行业深度报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。目录目录 1.海外 REITs 市场：持续的制度供给推动各类型增量资金注入.1 1.1 美国：共同基金及 ETF 占比最高，政府修订法案引入养老金及境外资金.1 1.2 日本：信托银行占比最高，央行长期多次购买 REITs 份额.6 2