招商蛇口-公司研究报告-央企资源和能力优势强化受益集中度提升-230823（45页）.pdf

1、有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。招商蛇口 001979.SZ公司研究|首次报告 资源型央企，城市综合开发运营先驱资源型央企，城市综合开发运营先驱。历经四十余载，招商蛇口建立起完备的城市综合开发体系，向开发经营并重、轻重资产结合和差异化发展转变，持续巩固资源和能力优势。坐拥前海蛇口核心土储，把握政策窗口期增厚权益，价值静待释放。坐拥前海蛇口核心土储，把握政策窗口期增厚权益，价值静待释放。公司在前海蛇口自贸区的大规模土储具备不可复制的核心优势，截至 2022 年末，公司在前海妈湾和蛇口太子湾

2、的未开发计容建筑面积共计达 393.8 万。公司获取该片区土地成本低，升值空间大。22 年底公司积极把握房企融资政策窗口期，增厚前海土储权益，23 年中成功落地。对标世界级湾区，前海蛇口片区作为粤港澳大湾区驱动引擎，拥有优越的经济、人口和交通条件，价值静待释放。销售投资积极稳健，市占率有望进一步提升。销售投资积极稳健，市占率有望进一步提升。公司作为央企的融资和信用优势凸显，在行业下行周期仍能维持一定的扩表能力，销售增速领先行业，2023 年上半年全口径销售额同比增长 40.1%，全年销售计划 3300 亿，市占率有望进一步提升。投资力度平稳、节奏准确，“新拿地-优供货-快回款”的正向循环运转顺

3、畅，新拿地项目盈利能力有望修复。多元化拿地优势显著，积极参与城市更新，分享区域发展红利。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海等韧性较高的市场提前布局，回报显著。区域聚焦战略坚定执行，历史布局城市少，存量货值压力较小。资产运营和城市服务增长潜力大，搭建资产运营和城市服务增长潜力大，搭建 REITs 平台实现价值链闭环。平台实现价值链闭环。公司积极落地“双百战略”，推动持有型业务体量增长和经营能力提升，拓宽长期发展空间。运营服务平台招商积余颇具规模，服务品牌和能力领先，竞争优势不断增强。领先行业搭建双 REITs 平台，打通扩募通道，存量资产盘活机制清晰。公司基本实现“融-投-建-管-退”的价值链闭

4、环，资产估值和经营价值均有望进一步提升。首次覆盖给予买入评级，目标价首次覆盖给予买入评级，目标价 16.72元。元。采用相对估值，主要选取 A股上市央国企背景的开发及园区企业作为可比对象，可比公司 2023 年的 PE 估值为 19 倍。我们预测招商蛇口 2023-25年 EPS分别为0.88/1.11/1.45元，给予2023年 19倍 PE估值，对应目标价 16.72 元。风险提示：市场超预期下行的风险。政策调控不及预期。前海土储开发存在不确定性。存货减值的风险。结转进度不达预期。2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元)160,643 183,003

5、205,968 226,141 248,364 同比增长(%)23.9%13.9%12.5%9.8%9.8%营业利润(百万元)22,753 15,360 17,240 21,122 26,332 同比增长(%)-5.5%-32.5%12.2%22.5%24.7%归属母公司净利润(百万元)10,372 4,264 7,321 9,274 12,117 同比增长(%)-15.3%-58.9%71.7%26.7%30.7%每股收益（元）1.24 0.51 0.88 1.11 1.45 毛利率(%)25.5%19.3%18.6%19.3%20.1%净利率(%)6.5%2.3%3.6%4.1%4.9%净

6、资产收益率(%)9.9%4.1%6.7%7.8%9.6%市盈率 10.9 26.5 15.4 12.2 9.3 市净率 1.0 1.1 1.0 0.9 0.9 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算.盈利预测与投资建议核心观点公司主要财务信息股价（2023年08月22日）13.56 元 目标价格 16.72 元 52 周最高价/最低价 17.14/11.78 元 总股本/流通 A 股（万股）834,111/773,796 A 股市值（百万元）113,105 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2023 年 08 月 23 日 1 周 1 月 3 月