德勤风驭：地产行业2023上半年经营回顾报告（52页）.pdf

1、2022 地产行业观察及案例分析 0 地产地产行业行业 2023 上半年经营上半年经营回顾回顾 1 目录 一、一、房地产市场综合表现房地产市场综合表现.2 1.投资端：房地产开发投资情况.2 2.供应端：房地产新开工与竣工情况.2 3.需求端：商品房销售情况.3 二、二、典型房企核心维度分析典型房企核心维度分析.5 1.综合经营.5 1)总资产及受限资产.5 2)评级下调及违约情况.7 3)上市房企市值变化.9 4)上市房企退市压力.10 2.债务水平及偿债压力.11 1)有息负债情况.11 2)三道红线.14 3)偿债现金流压力测试.15 4)未来集中到期情况.16 3.融资能力.16 1)

2、融资成本.16 2)银行及信托融资情况.18 3)信用债融资情况.20 4)商票融资等融资渠道.23 4.销售情况.24 1)销售金额及面积.24 2)销售项目区位分布.28 5.土储情况.35 1)拿地金额.35 2)拿地区位分布.35 三、三、近期重点政策及落地情况近期重点政策及落地情况.41 1.2023 年 1-7 月相关政策梳理.41 2.“金融十六条”.42 四、四、房地产未来发展方向观察房地产未来发展方向观察.42 1.财务水平的持续优化.42 2.土地储备分布与销售回款的良性循环.44 3.经营层面的专精化.45 1)营业收入及规模构成.45 2)物业板块的拆分.46 3)代建

3、业务的兴起.47 4)融资板块的出现.47 附录：图表索引表附录：图表索引表.48 2 一、一、房地产市场综合房地产市场综合表现表现 1.投资端：房地产开发投资情况 2022至今，房地产业的开发投资规模整体呈现下降趋势。2022整年累计进行房地产开发投资 13.29 万亿元，同比下降 10.00%，其中住宅用房开发占比 75.73%。2023上半年延续 2022 年的下降趋势，2023 年 1-5 月累计开发投资额为 4.57 万亿元，相较于去年同期减少约 0.64 万亿元，规模缩水 7.20%，其中住宅用房同比减少 6.40%。2023 年每月降幅均在扩大，由单月 0.1%降幅扩大至单月 1

4、%，投资力度呈加速减缓趋势。图 1 2022-2023.05 房地产业开发投资情况 2.供应端：房地产新开工与竣工情况 新开工面积下滑明显，2022 年累计同比减少 39.40%，2023 年 1-5 月累计同比减少 22.60%，预计在开发投资额度下降的趋势下，新开工面积将会保持缩减态势。2022年年末累计竣工面积同比减少 15.00%，较全年收窄程度有所减少。2023 年竣工情况延续 2022 年年末好转态势，2023 年 1-5 月累计竣工面积同比增加 19.60%，预计“保4%1%-3%-4%-5%-6%-7%-8%-9%-10%-10%-6%-6%-6%-7%4%1%-2%-3%-5

5、%-6%-7%-8%-8%-9%-10%-5%-4%-5%-6%-12.00%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-05亿元2022-2023.05房地产业开发投资情况房地产开发投资房地产开发投资:住宅房地产开发投资:累计同比房地产开发投资:住宅:累计同比 3 交楼”政策的有望进一步落地。2022 年末新开工面积 12.06

6、 亿平方米，竣工面积 8.62亿，房企整体依旧保持扩张的姿态，2023年5月新开工面积3.97亿平方米，竣工2.78亿，开工竣工差距为 1.19 亿平方米，较去年同期减少 1.63 亿，可见房企扩张过度、楼房交付积极性较弱的缺口在逐渐弥合，开发行为逐渐回归理性。图 2 2022-2023.05 房地产业新开工与竣工情况 3.需求端：商品房销售情况 销售回款是房企最重要的内在现金流来源，是房企资金链不断裂、项目推进的重要保障。从销售情况来看，2022 年随着商品房均价加速上涨，疫情反复，购房者信心受挫，房企在销售端遭遇持续下滑，年底累计销售额为 13.33 万亿，较 2021 年减少4.86 万