绿城中国-港股公司研究报告-品质龙头重返行业前十聚焦核心+提质增效促公司良性发展-230714（58页）.pdf

1、 房地产房地产行业行业|证券研究报告证券研究报告 首次评级首次评级 2023 年年 7 月月 14 日日 03900.HK 买入买入 原评级原评级:未有评级未有评级 市场价格市场价格:港币港币 7.52 板块评级板块评级:强于大市强于大市 股价表现股价表现 (%)今年今年至今至今 1 个月个月 3 个月个月 12 个月个月 绝对(34.0)(10.2)(30.6)(55.2)相对恒生指数(43.6)(10.2)(30.6)(61.1)发行股数(百万)2,532.00 流通股(百万)2,532.00 总市值(港币 百万)19,040.63 3 个月日均交易额(港币 百万)57.86 主要股东 C

2、CCG Holding(HK)Limited 24 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以2023年7月12日收市价为标准 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产房地产：房地产开发：房地产开发 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 绿城中国绿城中国 品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促公司良性发展

3、 核心观点核心观点 28 年变革发展，成就行业品质龙头；多种激励方式并行，助力公司实现规模跨越年变革发展，成就行业品质龙头；多种激励方式并行，助力公司实现规模跨越。绿城中国由宋卫平先生于 1995 年在杭州成立，2006 年 7 月上市，以优质的产品品质和服务品质引领行业。公司坚持以“品质为先”的理念，先后引入九龙仓集团、中交集团作为战略性股东，布局三大板块（重资产、轻资产、“绿城+”）和九大业务（房产开发、房产代建、理想小镇、城市更新、科技装修、房屋 4S、绿城康养、绿城商业、地产金融）。在公司经历了漫长股权和管理架构变更后，至此形成了“老绿城”与多元化优质股东的有机结合，共同推动公司迈入新

4、的发展阶段。公司激励机制完善，推出了共赢共担机制，以股份激励、期权激励和跟投计划等多种激励方式并行，充分调动管理层和员工的工作积极性。地产开发业务：地产开发业务：1）绿城中国始终坚持品质绿城中国始终坚持品质，近年来随着中交集团入股和经营战略调整，基本面逐，近年来随着中交集团入股和经营战略调整，基本面逐渐改善，走向良性渐改善，走向良性循环；经营战略重回一二线，开发、代建齐头并进。循环；经营战略重回一二线，开发、代建齐头并进。2020、2021年销售总金额为2892、3509亿元，同比增长43%、21%，2022年受市场下行影响，整体销售额同比-14%，不过代建项目销售仍实现4%的正增长。2023

5、年上半年销售额同比+19%，销售均价2.22万元/平，同比+6%。根据观点网报道，公司预计公司预计2023年的整体销售规模与年的整体销售规模与2022年基本相年基本相当。当。2）公司投资更加聚焦，公司投资更加聚焦，2022 年新增货值1037 亿元，北京、上海、杭州占比82%，一二线城市占比92%，长三角占比81%。2020-2022年销售额一二线城市占比逐年升高至85%；长三角地区销售额占比维持高位（61-66%）。得得益于益于所聚焦的区域基本面相对较好，所聚焦的区域基本面相对较好，公司公司市场地位不断提升。市场地位不断提升。2022年总销售额排名提升至第4，市占率提升至2.3%，首破2%；

6、仅看自投项目的销售额排名升至第8，重返TOP10，市占率1.6%。一二线城市占比提升，一二线城市占比提升，2017-2021 年公年公司整体自投项目去化率均不低于司整体自投项目去化率均不低于68%，其中一二线均不低于，其中一二线均不低于70%，即使在市场不景气的，即使在市场不景气的2022年，一二线城市去化率年，一二线城市去化率仍达仍达63%。3）公司拿地权益比例从公司拿地权益比例从2020年的年的58%提升至提升至2022年的年的69%，销售权益比，销售权益比例提升至例提升至58%；项目利润空；项目利润空间也明显提升，间也明显提升，2016-2018 年楼面均价/销售均价50%的均值降至20