【研报】房地产行业专题报告：区域分化取代能级分化开发记录超越拿地能力-20200701[15页].pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款 区域区域分化分化取代取代能级能级分化分化 开发开发记录记录超越超越拿地能力拿地能力 房地产行业专题报告2020.7.1 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 市场市场销售销售景气景气依旧，不过传统意义上一二三依旧，不过传统意义上一二三线线城市分化并不明显，反而是华东城市分化并不明显，反而是华东 等强势区域明显好于华北等区域，区域分化呈现固化格局。等强势区域明显好于华北等区域，区域分化呈现固化格局。 新房销售

2、高歌猛进。新房销售高歌猛进。2020 年前 5 月，全国商品房销售额同比仅下降 10.6%，5 月单月则同比增长 14.0%。2020 年 6 月单月，龙头公司合计销售同比增长 15.8%。 二手房市场表现也良好。 能级分化收窄。能级分化收窄。传统来说，市场质疑三四线城市的潜力。但房地产经营环境并不 等同于房价上涨潜力，三四线政策更为温和，土地市场竞争并不激烈。更重要的 是，今年以来我们并没有见到位于都市圈的三四线城市表现明显差过一二线。 都市圈分化加剧，华东区域表现亮眼。都市圈分化加剧，华东区域表现亮眼。华东市场表现出旺盛活力，而华北则相 对黯淡。我们认为，人口的边际变化值得关注，2016

3、年之后华北核心城市常住 人口增长乏力，二手市场卖房困难也限制了改善链条启动。而且，核心城市对周 边地区有示范效应。 另一个造成华北区域表现黯淡的原因是政策波动。 尽管华北 和华东区域政策松紧大体一致， 但华北区域调控波动更加频繁， 这也影响了居民 住房消费的预期。 关注华东区域占比。关注华东区域占比。投资者历史上比较关注一二线城市占比，但我们认为核心 都市圈内部的三四线城市去化并不困难。我们建议投资者关注华东区域的占比， 因为导致华东区域市场景气的因素可能是持续的，并非短期的。目前来看，中国 金茂、新城控股等公司在华东区域货值占比较高，开发经验较为丰富。 风险风险因素因素：7 月之后受宏观经济

4、影响，销售转淡的风险。 投资策略：投资策略：开发运营能力和资金成本因素更显重要，推荐被低估的开发运营能力和资金成本因素更显重要，推荐被低估的重点重点房企。房企。 我们认为，目前企业整体拿地能力的差别更小，土地市场捡漏的可能性更小，除 了存量货值区域布局差异外， 企业的产品开发能力和资金成本都更加重要。 我们 看好被低估的重点房企和具有一定运营优势的蓝筹房企， 推荐保利地产， 龙湖集 团，旭辉控股集团，金地集团，世茂集团，万科 A，滨江集团和大悦城。 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评级 股价股价 EPS（元）（元） PE （元）（元） 1

5、9A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 26.14 3.38 3.83 4.55 5.07 7.7 6.8 5.7 5.2 万科企业 买入 22.37 3.38 3.83 4.55 5.07 6.6 5.8 4.9 4.4 保利地产 买入 14.78 2.35 2.85 3.30 3.86 6.3 5.2 4.5 3.8 华夏幸福 买入 22.86 4.75 5.99 6.25 6.65 4.8 3.8 3.7 3.4 金地集团 买入 13.70 2.23 2.60 3.05 3.33 6.1 5.3 4.5 4.1 龙湖集团 买入 33.65 2.60

6、3.20 3.95 4.84 13.0 10.5 8.5 6.9 世茂集团 买入 29.95 3.03 3.95 5.00 6.13 9.9 7.6 6.0 4.9 旭辉控股集团 买入 5.52 0.87 1.09 1.31 1.57 6.3 5.1 4.2 3.5 融创中国 买入 29.63 5.83 7.24 8.72 10.49 5.1 4.1 3.4 2.8 荣盛发展 买入 8.10 2.10 2.46 2.63 2.80 3.9 3.3 3.1 2.9 大悦城 买入 5.09 0.61 0.66 0.79 0.89 8.3 7.7 6.4 5.7 资料来源：Wind，中信证券研究部预