【研报】房地产行业数据深度观察系列之二：竣工高峰何时至解惑逻辑与现实的反差-20200528[27页].pdf

1、 地产数据深度观察系列之二 竣工高峰何时至解惑逻辑与现实的反差 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产地产 2020 年 05 月 28 日 强于大市强于大市（维持维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业周报*地产*怎么看新开工后续走 势 2020-05-24 行业月报*地产*楼市持续回暖，政策 观察期延续 2020-05-22 行业周报*地产*投资销售持续恢复， 万科提请回购授权 2020-05-17 行业动态跟踪报告*地产*投资开工快 速反弹，楼市地市持续修复 2020-05-17 行业深度报告*地产*地产数据深度观 察系列之一： 解惑三四线销售两大反差 2020

2、-04-28 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 研究助理研究助理 郑南宏郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873PINGAN.CO M.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告，请通过合法途径获取本公司研究报告， 如经由未经许可的渠道获得研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告， 请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的 声明内容。声明内容。 竣工逻辑与现实的反差：竣工逻辑与现实的反差：2018-20

3、19 年统计局竣工规模不及预期年统计局竣工规模不及预期。市场普 遍认为 2018-2019 年全国将迎来房屋竣工高峰，主要因：1）从交房周期 看，通常预售至竣工 2 年左右，2016 年以来期房销售显著增长；2）从施 工周期看，通常主流房企新开工至竣工 2.5-3 年，2016 年以来全国新开工 持续高增；3）从房企竣工看，2018-2019 年主流房企竣工亦明显提速。 但 2018、 2019 年统计局竣工同比增速分别仅-7.8%、 +2.6%， 远低于 2016、 2017 年期房销售增速（+21.9%、+9.6%） ；从竣工规模看，2018-2019 年 竣工仅 18.9 亿平，远低于

4、2016-2017 年商品期房销售（24.7 亿平） 。 解惑一：什么导致竣工高峰迟迟未至？解惑一：什么导致竣工高峰迟迟未至？尽管统计局对竣工填报有严格规 定，但实操中部分房企因避税等原因可能存在竣工漏报或延报，导致真实 竣工被低估， 但 2018-2019 年下游厨具等销量与竣工增速一样并无大幅反 弹，意味着真实竣工可能亦低于预期。从数据拟合来看，2014 年后竣工增 速与期房销售增速相关性逐步由 2 年延长至 3 年左右，意味交房周期有所 延长。我们认为主要原因有：1）2016 年以来行业资金环境偏紧，房企延 缓竣工节奏以减少现金流出，测算的净停工面积亦逐步上升；2）预售条 件更低的三四线

5、销售占比从 2016 年 61%提高到 2019 年 65%，导致交房 周期拉长；3）精装修比例从 2016 年 18.9%提高到 2018 年 23.6%，导致 项目施工周期延长。 解惑二解惑二：哪些区域哪些区域拖累了竣工拖累了竣工？从各线城市看，按一二线竣工滞后期房销 售 1-2 年估算，2018-2019 年竣工完成度约 81%-82%（当期竣工与前期 期房比值） ；三四线按照滞后 3 年估计测算竣工完成度约 87%。进一步拆 分为 6 大区域来看，除东部核心 20 城外其他区域均存在竣工放缓、不及 预期的现象，其中中西部核心城市无论滞后 1 年、2 年甚至 3 年，竣工完 成度均未超过

6、 80%，在刚性交付约束下，意味着中西部核心城市竣工潜在 反弹力度或更大。 展望：展望：预计预计 2020 年实际竣工同比增约年实际竣工同比增约 10%。根据不同区域销售与竣工交 付时滞，测算 2016-2019 年全国竣工面积 52.5 亿平，高于统计局披露的 39.7亿平； 从竣工增速看， 2018、 2019年测算竣工增速分别为1.6%、 7.9%， 高于统计局披露的竣工增速（-7.8%、2.6%） 。随着 2017 年以来预售项目 进入集中交付阶段，测算 2020 年竣工规模同比增长约 10%，考虑疫情带 来停工冲击，预计实际竣工规模增速可能略低于测算值。 投资建议投资建议：尽管受竣工