戴德梁行：2025-2026亚洲REITs研究报告（92页）.pdf

核心数据速览： 亚洲REITs总市值：2,794亿美元，289支产品，同比增长18%。 日本REITs：58支，市值1,014亿美元，市净率1.06（溢价）。 新加坡REITs：39支，市值767亿美元，市净率0.77。 中国香港REITs：11支，市值174亿美元，市净率0.35。 中国内地C-REITs：79支，市值2,213亿元，同比增长19%。 美国REITs：134支，市值15,047亿美元，为亚洲5倍。 商业不动产REITs申报：22支，预计募集758亿元。 全球写字楼最低空置率：东京0.5%。H2：报告核心数据解读。H3：亚洲REITs市场格局——日本居首、中国内地增速领跑。截至2026年3月31日，亚洲REITs市场总市值2,794亿美元。日本1,014亿美元（36%）、新加坡767亿美元（27%）、中国内地321亿美元（11%）、印度176亿美元（6%）、中国香港174亿美元（6%）。中国内地以79支产品成为亚洲数量最多的REITs市场。美国REITs市值15,047亿美元，是亚洲的5倍有余。H3：三大成熟市场财务指标对比。日本杠杆率46%、分派收益率6.5%、市净率1.06；新加坡杠杆率39%、分派收益率6.0%、市净率0.77；香港杠杆率32%、分派收益率5.1%、市净率0.35。日本由折价转溢价，新加坡和香港仍处折价但幅度收窄。H3：中国内地REITs分业态数据。不动产权REITs市值1,324亿元（60%），收费收益权890亿元（40%）。消费基础设施市值417亿元居不动产权首位。数据中心较首发溢价53%为最高。机构投资者占比97.2%。（数据来源：彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站、Wind、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：报告独有数据价值——市场级与产品级颗粒度。亚洲各市场REITs完整清单与市值：日本58支、新加坡39支、中国内地79支、印度7支、香港11支等各市场产品数量、市值及占比。日本REITs分物业类型完整数据：办公、零售、工业/物流、酒店、公寓、医疗健康等业态的杠杆率、分派收益率、市净率及同比变化。新加坡REITs分物业类型完整数据：工业/物流、零售、办公、酒店、数据中心、公寓等业态的杠杆率、分派收益率、市净率。中国香港REITs分物业类型完整数据：办公、零售、工业/物流、酒店、综合等业态的杠杆率、分派收益率、市净率。中国内地C-REITs分业态完整数据：产业园区、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、工业厂房、数据中心、高速公路、能源基础设施等业态的发行规模、市值、分派收益率、杠杆率。商业不动产REITs申报项目完整数据：22支产品的预计募集规模、首年分派率、底层资产数量、城市分布。全球主要城市写字楼市场完整数据：纽约、伦敦、洛杉矶、东京、新加坡、悉尼、香港、北京、上海、广州、深圳的存量、租金、空置率、资本化率。ESG披露率与议题分析：各资产类型REITs的ESG报告披露率、重点议题覆盖及趋势分析。H2：谁需要这份报告？ REITs投资者与资产管理人：了解亚洲各市场REITs的估值水平、分派收益率和杠杆率，优化跨境资产配置。 不动产基金与私募股权机构：把握亚洲REITs市场扩容趋势，识别日本、新加坡、印度等市场的投资机会。 商业地产开发商与运营商：理解商业不动产REITs的政策框架与申报要求，评估资产证券化退出的可行性。 政策制定者与监管机构：对比亚洲各市场REITs制度差异，参考新加坡、香港等地的监管经验。 学术机构与行业研究人员：获取亚洲REITs市场连续多年数据，支撑 comparative study 与趋势预测。FAQ。Q1：报告覆盖哪些亚洲REITs市场？日本、新加坡、中国香港、中国内地、印度、马来西亚、泰国、菲律宾、韩国、中国台湾等亚洲主要REITs市场。Q2：报告的数据截止时间是什么？主要数据截至2026年3月31日，商业不动产REITs申报数据截至2026年6月30日。Q3：报告包含中国内地REITs的哪些数据？产品数量、发行规模、市值、分业态数据、杠杆率、分派收益率、机构投资者占比、二级市场表现等完整数据。Q4：商业不动产REITs与基础设施REITs有何区别？审核机制（单一vs双审）、原始权益人限制（放宽vs严格）、回收资金用途（灵活vs受限）、底层资产范围（商业vs基建）等方面均有差异。Q5：报告对全球写字楼市场有哪些分析？涵盖纽约、伦敦、洛杉矶、东京、新加坡、悉尼、香港、北京、上海、广州、深圳等11个城市的存量、租金、空置率、资本化率及利差分析。完整PDF报告包含内容。 亚洲REITs市场总体情况与近二十年发展历程。 日本、新加坡、中国香港三大成熟REITs市场完整分析（杠杆率、分派收益率、市净率）。 印度、马来西亚、韩国、菲律宾、泰国等新兴REITs市场发展动态。 中国内地基础设施公募REITs市场完整数据（79支产品分业态量、价、率）。 商业不动产REITs"1+3+N"政策框架与规则对比。 商业不动产REITs 22支申报项目完整数据（分业态、分城市）。 奥特莱斯、购物中心、办公、酒店四大业态经营表现（出租率、租金、NOI Margin三年数据）。 全球11个主要城市写字楼市场完整数据（存量、租金、空置率、资本化率）。 全球主要城市写字楼资本化率与利差分析（2022-2025）。 亚洲REITs ESG监管框架、披露率与趋势展望。延伸阅读。如需了解行业趋势与战略洞察，可返回查看本报告深度分析页面。数据来源说明。本页面所有数据均来源于彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站、NAREIT、Wind、中国内地各公募REITs招募说明书及年度报告、戴德梁行研究部及北京估价及顾问服务部整理分析，详见戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》。