地产行业杂谈之四十七：房地产业新发展模式探讨-230530（33页）.pdf

1、证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款证券分析师证券分析师杨杨侃侃投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060514080002S1060514080002邮箱：邮箱：郑茜文郑茜文投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060520090003S1060520090003房地产业新发展模式探讨房地产业新发展模式探讨地产杂谈之四十七地产杂谈之四十七20232023年年5 5月月3030日日行业评级行业评级地产地产强于大市（维持）强于大市（维持）1核心观点核心观点“三高”旧模式形成，适应特定时代背景：“三高”旧模式形成，适应特定时代背景：1998年房改后，全国商

2、品房量价迎来爆发式增长,1999-2021年全国商品房销售面积CAGR达12.5%，房企有诉求及动力扩规模，把握需求爆发红利。同时土地招拍挂带来地价大幅上涨，房企从理性角度出发，有诉求通过高周转、高杠杆维持较高ROE水平。由于国内此前股权融资受限，房企更多倾向债权融资，预售及按揭制度为房地产行业高周转、加杠杆创造了条件，“三高”旧发展模式逐步成为房企主流选择。发展红利消失，旧模式弊端渐显：发展红利消失，旧模式弊端渐显：一方面，经济增速及城镇化进程放缓带来需求红利逐步消退，同时“三条红线”等新监管政策对“三高”经营模式形成冲击；另一方面，旧发展模式带来房地产业杠杆快速提升，过多信贷资源流入楼市；

3、市场与保障发展不平衡带来的新市民、青年人住房问题逐步显现。2021H2以来爆发的行业信用危机，旧模式弊端持续暴露。轻重并举、多元化经营为海外房企主要模式：轻重并举、多元化经营为海外房企主要模式：美国房地产领域专业化分工较高，传统房开企业通过土地期权减少资金沉淀，叠加房屋施工周期较短，均利于提高资金利用效率，维持较低负债水平。日本房企在90年代危机后，通过多元化经营分散风险，拓宽收入来源。新加坡凯德通过双基金模式打通“投融管退”全流程，轻资产模式减少资金沉淀，维持稳健财务表现及较高派息比例。新发展模式不仅为房企融资经营模式转变，或涉及住房等制度完善与变革：新发展模式不仅为房企融资经营模式转变，或

4、涉及住房等制度完善与变革：住房及土地制度变革为新旧模式平稳过渡重要基础，完善的住房租赁金融政策体系，为向新发展模式平稳过渡重要保障。轻重并举、精细化运营、向管理要效益或将成为未来国内房企经营转型重要方向，同时随着股权融资逐步放开，未来房企将从债权融资为主向股债多元化融资转变。FZhU2VlXdU5XiX1WiYfW6MaOaQmOoOnPmPeRmMtOlOoNpO6MoPqQuOmMtRMYmMoQ2核心观点核心观点 投资建议：投资建议：站在目前时点，“三高”经营发展模式带来的弊端逐步显现，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，未来轻重并举、精细化运营、向管理要效益或为

5、房企经营模式转型重要方向，同时住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础，完善的住房租赁金融政策体系，为向新发展模式平稳过渡重要保障。投资建议方面，建议关注在土储及融资占优、积极转变发展模式的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。风险提示：风险提示：1）楼市复苏不及预期风险；2）个别房企流动性问题超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。3前言前言 2021年12月中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，同年12月住房城乡建设部原部长王蒙徽接受新华社采访表示“过去形成的“高负债、高杠杆、

6、高周转”的房地产开发经营模式不可持续”，2022年12月中央经济工作会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，2023年4月政治局会议强调，推动建立房地产业发展新模式。那么旧发展模式是什么，产生及变化背景是什么，新发展模式可能有哪些方向，本篇报告我们试图针对上述问题做一些探讨。2021.122021.12中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”2022.122022.12中央经济工作会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”2023.42023.4央行一季度例会明确“加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”2023.42023.4政治局会议强调“促进房地产市场平稳