【国金证券】地产专题分析报告：地产分化正在加剧-260531（4页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明 1 本周新房景气度下行趋缓，47 个重点城市新房成交同比降幅收窄，不同能级城市延续分化，一线城市成交面积同比增长 10.0%，二、三线城市成交面积同比跌幅超 20%。本周二手房景气度底部企稳，22 城二手房成交量好于过去 5 年历史同期，同比延续正增长录得 20.2%。从代表供给侧压力的挂牌量变化看，5 月以来挂牌量同环比延续回落。政策方面，城市更新“十五五”规划发布，明确未来五年城市更新的重点任务。此外，广州宣布收储核心城区低总价、小户型房产，此举有助于打通置换链条，也有助于城市更新工作的推进，预计未来将有更多核心城市出台类似举措。风险提示 房价下行幅度和速度超预

2、期，宏观经济超预期下行。宏观经济点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 新房方面，本周（5.23-5.29）景气度下行趋缓，47 城新房成交面积录得 345.8 万平方米，环比增加 6.5%，同比降幅收窄至-16.4%。当前新房销售整体延续开年以来的弱势行情，但城市间分化有所加剧。本周一、二、三线城市新房成交面积同比分别为 10.0%、-21.5%、-23.9%。当前新房市场同时存在两类产品，一类是新规后的“新好房”，由于其通常具备较强的产品力，去化率普遍较高；另一类则是旧规下的“老现房”，部分房产的开发逻辑是投资品而不是消费品，导致其与当下购房者的需求存在错配，去化往往较为困难

3、。往前看，多数房企选择采取聚焦核心城市的战略，预计未来高能级城市的核心区域将不断有产品力较好的新房问世，新房销售面积仍将保持正增长，而低能级城市的新房市场预计以去库存为主，新房销售或仍承压，这也意味着未来城市间的分化将持续加剧。图表图表1 1：新房成交新房成交面积面积边际边际回升回升 来源：ifind，国金证券研究所 二手房方面，本周（5.23-5.29）景气度底部企稳，22 城二手房成交量好于过去 5 年历史同期，同比延续正增长，录得 20.2%。从更加领先的实时成交数据看，“小阳春”以来二手房的改善仍在延续，5 月同比增速为 23%。从代表供给侧压力的挂牌量变化看，5 月以来挂牌量延续回落

4、，环比-0.1%，同比-0.5%。010020030040050060070080090010001W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W52W47城新房成交面积（万方）202120222023202420252026 宏观经济点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表图表2 2：2222 城二手房成交量城二手房成交量好于过去好于过去

5、 5 5 年历史同期年历史同期 来源：ifind，国金证券研究所 政策方面，本周城市更新“十五五”规划发布，明确“到 2030 年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效”。此外，继上海之后，广州也宣布收储核心城区“老破小”，即广州环城高速以内、建筑面积不高于70 平方米、收购对价不高于 300 万元，此举既有助于打通置换链条，也有助于推动城市更新，预计未来将有更多的核心城市出台相应举措。风险提示 如果重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超预期。宏观经济超预期下行，或导致居民预期再度转弱，拖累房地产市场止跌节奏。0501001502002

6、503003504004501W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W52W22城二手房成交面积202120222023202420252026 宏观经济点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 特别声明：特别声明：国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。本报告版