【研报】物业管理行业深度报告：要担心股票供给高峰吗？-20200704[19页].pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 U1 需要需要担心股票供给高峰吗？担心股票供给高峰吗？ 物业管理行业深度报告2020.7.4 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 板块迎来股票供给的小高潮，行业板块迎来股票供给的小高潮，行业也面临也面临高确定性高确定性交付资源只够支撑两年交付资源只够支撑两年、优、优秀秀公司护城河太窄公司护城河太窄、并购、并购市场热度过高市场热度过高等等问题问题。但是。但是，我们，我们注意注意到到头部头部公司挺公司挺进

2、进城城市服务和公建蓝海，市服务和公建蓝海，展开展开联盟化尝试，联盟化尝试，酝酿酝酿头部并购机会头部并购机会。我们我们坚信优秀坚信优秀物业管理公司的长期成长性，物业管理公司的长期成长性，推荐保利物业、招商积余、绿城服务、中海物业、推荐保利物业、招商积余、绿城服务、中海物业、碧桂园服务和永升生活服务。碧桂园服务和永升生活服务。 板块迎来股票供给小高峰。板块迎来股票供给小高峰。2020 年初至今，板块的 IPO 和增发股票已近百亿，成为板块新增股票供给最大的时期。 如果考虑已公告待发行 IPO， 已获批未发行的增发，已发行未转股的转债，预计 2020 年下半年股票新供给还要明显超过上半年。 板块持续

3、壮大，结构可能分化。板块持续壮大，结构可能分化。大量 IPO 不仅带来股票供给，也带来优质可投资标的。我们认为，较晚的时间，中国最优秀的物业管理行业龙头均将登陆资本市场。这会进一步提升市场整体热情，便于投资者加深对行业的理解，但也可能对既有的存量上市公司投资形成分流。 板块中活跃交易的个股预计数量有限， 品牌缺乏竞争力，在管面积增长缺乏确定性的中型物管企业，面临边缘化风险。 预计重点公司中期业绩增长预计重点公司中期业绩增长 37.8%。疫情对于物管行业的影响是差别化的，公建城市服务受一次性冲击可能较之住宅更大。2020 年下半年，房屋交付增加，也会推动如美居、 车位销售等增值服务进一步增长。

4、我们建议投资者关注在管面积的增长和居民满意度的提升。 除了新增股票供给，市场还在担心什么？除了新增股票供给，市场还在担心什么？物业管理公司在最近两年交付高峰阶段性业绩增长高度确定， 但增量周期业务很难持续为存量经营业务提供确定增长的在管面积。 整个行业参与第三方拓展和并购的优秀物管公司越来越多， 简单投资已经无法获得优秀资产。优秀品牌的护城河，也还没有宽到不可逾越的地步。 虽有挑战虽有挑战，但行业龙头前景光明。，但行业龙头前景光明。虽然住宅的交付高峰终会过去，但城市服务和公建的舞台广阔， 我们预计即期潜在需求就达 2000 亿， 高品质供给严重不足。我们预计， 部分企业将不断增加城市服务和公建

5、项目， 也会不断丰富城市服务和公建物业管理的内涵。虽然尾部并购面临激烈竞争，全市场资金充裕，但头部并购机会仍在。 万科物业并购戴德梁行物业管理业务之类的头部并购， 出价并非唯一决定性因素，品牌合作空间，人才协同计划，都至关重要。虽然因为单区域密度不够，增值服务专业化水平不够，优秀品牌护城河不够宽，但已经有企业开始联盟化尝试，破解规模经济问题。 看好品质龙头看好品质龙头，拥抱持续成长，拥抱持续成长。我们相信，物业管理行业的定价，增值服务收入占比，龙头市占率，都有显著成长空间。我们推荐保利物业，招商积余，绿城服务，中海物业，碧桂园服务和永升生活服务。 风险因素：周期业务难以提供持续增长性；第三方拓

6、展和并购竞争日趋激烈。 重点公司盈重点公司盈利预测、估值及投资评级利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评级 股价股价 EPS（元）（元） PE （元）（元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 绿城服务 买入 8.32 0.15 0.21 0.30 0.37 55.5 39.6 27.7 22.5 招商积余 买入 30.80 0.27 0.61 0.84 1.10 114.1 50.5 36.7 28.0 保利物业 买入 69.11 0.92 1.45 2.11 3.02 75.1 47.7 32.8 22.9 中海物业 买入 8.18 0.16 0.22