房地产行业专题研究： 新模式新格局的起步之年-230508（29页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 新模式新格局的起步之年新模式新格局的起步之年 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86

2、)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华发股份 600325 CH 13.44 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244

3、 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.

4、87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 5 月 08 日中国内地 专题研究专题研究 看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企 22 年房地产行业历经格局改善所必经的阵痛，经营不善者倒下；23 年市场迎来复苏，浴火涅槃者方能前行。我们认为二季度房地产市场将迎来分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地

5、、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、万物云、新大正。业绩业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头房企韧性较强业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头房企韧性较强 22 年总体房企营收同比下降 4%，首次出现负增长，归母净利润同比下降49%，降幅较 21 年扩大 31pct。47 家房企中仅有 9 家房企归母净利实现增长，10 家房企录得亏损，亏损数量较 21 年增加 7 个。22 年房地产行业面临供给端部分房企信用危机，交付困难，需求端购买力不足，预期较弱的挑战；房企经营也经历了一番洗礼，各梯队房企盈利能力大幅受挫，总体房企毛利率、归母净利率、加

6、权平均 ROE 分别下降 3.3、3.0、5.8pct 至 17.7%、3.5%、5.6%，从规模看，龙头房企盈利能力依旧具备领先优势，从属性看，国企毛利率与归母净利率高于民企，加权平均 ROE 略低于民企。销售销售：预收账款：预收账款增速首次转负，增速首次转负，对对营收覆盖度持续下降营收覆盖度持续下降 22 年房地产市场成交较弱，各属性/梯队房企表现分化，据亿翰数据，百强房企中央企、地方国企、混合制企业、民企销售金额分别同比-32%、-33%、-40%、-53%。预收账款增速进入负增长区间，22 年总体房企预收账款同比-10%，较 21 年-18pct。随着预收账款同比转负，对房企营收覆度也