美国商业地产：下一场危机的“引线”-230428（20页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2023.04.28 美国商业地产：下一场危机的“引线”美国商业地产：下一场危机的“引线”本报告导读：本报告导读：美国美国多家知名多家知名地产地产基金现债务基金现债务违约违约引发了市场对商业地产出现引发了市场对商业地产出现连续违约的连续违约的担忧担忧。作为作为近期银行风险事件的近期银行风险事件的“风暴中心风暴中心”，”，中小型银行又是商业地产中小型银行又是商业地产的最大债主，流动性风的最大债主，流动性风险是否会进一步演化成债务违约风险值得警惕险是否会进一步演化成债务违约风险值得警惕。我们观察到我们观察到银行商业地产贷款风险敞银行

2、商业地产贷款风险敞口尚可控，口尚可控，美国办公美国办公楼市场资产质量正在转差，违约指标有上升迹象楼市场资产质量正在转差，违约指标有上升迹象，需持续追踪。，需持续追踪。摘要：摘要：美国商业地产美国商业地产资产状况资产状况如何如何？风险主要集中在风险主要集中在办公楼办公楼市场市场。主要原因包括：1）疫情后远程、居家办公兴起，叠加科技企业遭遇逆风令办公楼需求急剧转弱，空置率上升，租金收入下滑。2）办公楼当前库存累积，净吸纳量转负，供给存在过剩。3）办公楼资本化率上升，受需求下降、利率及空置率走高、经济前景不明等因素作用，投资者风险预期上修，且办公楼估值下降，违约风险上升。美国中小型银行商业地产抵押贷

3、款美国中小型银行商业地产抵押贷款风险敞口有多大风险敞口有多大？相较于大型银行，美国中小型银行商业地产抵押贷款风险敞口明显更大，美国小型银行商业地产抵押贷款规模近 1.9 万亿，占据银行商业地产规模的近70%。但从历史纵向区间来看，中小型银行商业地产贷款占总资产比例较疫情前并无攀升，风险敞口仍相对可控。另一方面，美国小型银行更依赖于贷款，风险抵御能力较弱。但从近期违约指标来看，当前商业地产贷款指标尚未出现明显恶化迹象。美国美国 CMBS市场状况如何市场状况如何？市场遇冷市场遇冷，办公楼办公楼 CMBS违约违约率上升率上升。1）一级市场来看，CMBS 发行有所回落，当前存量规模目前近 6,400亿

4、美元，其中办公楼占比超过四分之一。2）二级市场表现上，受近期银行事件影响，商业地产违约风险担忧持续发酵，CMBS 量价延续下跌趋势，且 OAS 利差走扩，反映市场风险预期仍在上升。办公楼CMBS 违约率出现上升迹象，需持续追踪。美美国国商业地产风险后续如何追踪？商业地产风险后续如何追踪？在2023年到期的商业地产抵押贷款中，办公楼抵押贷款占比近四分之一。近期银行风险事件或加速银行收紧银根，意味着当前存量商业地产规模到期后将面临更加收紧的金融环境。高利率水平下，美国办公楼市场需求或持续转弱，租金现金流紧张，叠加再融资难度加大，不排除会有更多违约，需密切关注办公楼资产质量指标如空置率、资产化率，以

5、及贷款拖欠率指标。后市资产价格展望：后市资产价格展望：1）美股：加息预期仍存反复，短期或维持震荡，但中期经济下行担忧或拖累盈利预期下修，需警惕衰退风险。2）港股：Q2 有望受益于海外流动性持续改善以及国内经济延续复苏，存在做多窗口期。3）美债：加息预期修正下，美债收益率短期或于 3.5%震荡，中期有望回落至 3%3.5%以下。4）黄金：中期经济衰退担忧和美联储政策转向前移，有望站稳 2,000 美元/盎司，并突破前高。风险提示：风险提示：联储紧缩超预期、全球经济衰退预期、金融市场风险加剧。报告作者报告作者 戴清戴清(分析师分析师)021-38031722 证书编号 S0880522090007

6、 相关报告相关报告 四维度精准量化外资风险偏好 2023.04.24 海外波动扰动港股，高股息继续占优 2023.04.24 美联储暂停加息的信号 2023.04.23“中特估”在港股的映射及投资机会 2023.04.18 等待“东升西落”，继续布局成长 2023.04.16 海外策略研究海外策略研究 策略研究策略研究 策略研究策略研究 证券研究报告证券研究报告 海外策略研究海外策略研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 20 目录目录 1.美国商业地产资产状况如何？美国商业地产资产状况如何？.4 1.1.办公楼空置率上升，租金价格放缓办公楼空置率上升