【研报】房地产行业：公募REITs一小步金融市场一大步-20200505[22页].pdf

1、 证券证券研究报告研究报告行业简评报告行业简评报告 公募公募 REITs 一小步， 金融市场一大一小步， 金融市场一大步步 公募公募 REITs 启航，启航，金融市场金融市场迈入崭新时代迈入崭新时代。2020 年 4 月 30日，证监会、发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 ，本次本次 REITs试点实现了权益化和公募化两大方面的突破试点实现了权益化和公募化两大方面的突破。目前无论 ABS还是类 REITs 其证券设计结构均为分层结构， 一般分为优先级+劣后级两档， 而优先级的 REITs 和 ABS 更类似于债券， 参考欧美成熟 REITs 市

2、场更多呈现股权特征，本次 REITs 试点的基本原则之一要求遵循市场原则，坚持权益导向。有望破除过去类 REITs 的债券化外壳， 实现底层资产股权的转让， 实现资产真正的出表和变现。其次无论是 REITs 还是 ABS 大部分项目均是通过私募化发行的模式， 这就导致这类资产证券化产品流动性较差， 投资门槛较高， 公募化发行将有效解决这一难题。 REITs 公募化，打开发展空间。公募化，打开发展空间。今年无论是短期债券还是长期债券，年初以来的收益率均一路下行，而与此同时，作为理财市场的主力银行理财产品今年以来预期收益率变化并不明显，REITs 作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收

3、益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。其次，现阶段在境内发行的类 REITs 产品均为私募发行，退出渠道有限，而本次 REITs 公募化的实践，将有望实现 REITs 产品进一步的标准化和流通化，破除过去类REITs 产品的痛点，打开 REITs 产品的发展空间。 产业园区迎发展契机，基建补短板，商业地产仍是核心资产。产业园区迎发展契机，基建补短板，商业地产仍是核心资产。从区域来看，本次公募 REITs 试点要求在区域上优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域， 其中重点支持国家级新区、 有条件的国家级经济技术开发区开展

4、试点。从业态来看，本次公募 REITs 试点优先支持基础设施补短板行业， 包括仓储物流、 收费公路等交通设施，水电气热等市政工程， 城镇污水垃圾处理、 固废危废处理等污染治理项目。 鼓励信息网络等新型基础设施， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。从当前国内发行的 REITs 管理业态的情况来看，排名前三的物业类型为购物中心、 写字楼和零售， 分别占比为 31%、 23%和 13%。相比美国 REITs 管理物业的业态情况来看，我国 REITs 管理业态类型相对美国较少，未来仍将以商业地产为主，发力点将会体现在基础设施、产业园区、数据中心等领域。 未来税收问题仍

5、未来税收问题仍待待解决。解决。在欧美、新加坡等 REITs 较为发达的国家和地区，REITs 由于收益率较高且较为稳定成为投资者青睐的投资产品，其重要原因之一就是 REITs 在满足特定要求的情况下是可以免税的。目前我国在 REITs 领域尚未出现任何税收优惠，未来 REITs 发展仍然需要突破相关税收政策的痛点。 维持维持 强于大盘强于大盘 竺劲竺劲 18621097792 执业证书编号：S1440519120002 江宇辉江宇辉 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 发布日期： 2020 年 05 月 05 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告

6、-13%-3%7%17%2019/5/62019/6/62019/7/62019/8/62019/9/62019/10/62019/11/62019/12/62020/1/62020/2/62020/3/62020/4/6房地产开发沪深300房地产房地产 1 行业简评报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 1 公募公募 REITs 启航，迈入崭新时代启航，迈入崭新时代 1.1 REITs 推进取得突破推进取得突破 2020 年 4 月 30 日晚，证监会、发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 ；随后证监会同步发布了公开募集基础设施证券投资基