房地产行业消费基础设施类公募REITs纳入试点范围点评：REITs扩容至消费类基础设施商业地产“投融管退”渠道打通-230402（15页）.pdf

1、 REITs 扩容至消费类基础设施，商业地产“投融管退”渠道打通 Table_CoverStock 消费基础设施类公募 REITs 纳入试点范围点评 Table_ReportDate2023 年 4 月 2 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 2 证券研究报告 行业研究 Table_ReportType 行业专题报告 Table_StockAndRank 房地产行业房地产行业 投资评级投资评级 看好看好 上次评级 看好 Table_ATable_Authoruthor 江宇辉地产行业江宇辉地产行业首席首席分析师分析师 执业编号：执业编号：S1500522010002S150052201000

2、2 联系电话：联系电话：+8618621759430+8618621759430 邮邮 箱：箱： 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 Table_TTable_Ti it tlele REITs 扩容至消费类基础设施，商业地产“投融管退”渠道打通 Table_ReportDate 2023 年 4 月 2 日 摘要摘要:Table_Summary 政策：政策：资产扩容，消费类基础设施纳入试点资产扩容，消费类基础设施纳入试点。为进一步健全 REITs 市场功能，推进 REITs 常态化发行，完善基础制度和监管

3、安排，证监会 3 月 24 日发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知正式将试点资产类型拓宽至百货商场、购物中心等城乡商业网点项目，标志着商业地产发行 REITs 政策正式落地。除扩充资产类别外，新规还有三个重点值得关注：要求原始权益人为独立法人主体，与住宅开发业务隔离。我们认为房企通过业务、资产隔离仍然有望发行公募REITs，但回收资金无法回流母公司用作偿债和补充流动性资金。分类调整项目收益率和资产规模要求。申报规模将保租房项目的规模下调至首发 8 亿元，扩募 16 亿元，其他项目未变，体现了对于保租房发行 REITs的鼓励与呵护。REITsRE

4、ITs 扩容至商业地产将对地产行业带来哪些改变？扩容至商业地产将对地产行业带来哪些改变？不动产投资层面：盘活优质商业资产，拓宽商业不动产投资工具。本次将百货商场、购物中心等消费类商业地产纳入 C-REITs 试点资产类型，有望盘活优质商业资产。行业层面：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。1）短期提供去杠杆途径，缓解资金困境。2）长期向追求高质量管理能力模式过渡。企业层面：商业资产打通“投融管退”反哺上市公司。商业地产获准发行公募 REITs后，实质上会打通一条除了拓展第三方项目之外的轻资产发展途径打通“投融管退”渠道，即：1）通过 REITs 出表项目募集资金，获得业务拓展资金；2）通过旗下商

5、管子公司运营底层资产获得管理费用，实现真正的轻资产运营；3）通过认购 REITs 获得稳定分派收益。哪些房企有望率先哪些房企有望率先受益受益？1）主体方面：已出险或资金状况较为困难的房企事实上较难顺利发行公募REITs，资金情况较好、现金流充裕的高信用房企才有望顺利发行公募 REITs。另外从目前已经发行上市的公募 REITs 主体情况来看：国企或行业龙头有望成为最先顺利完成公募 REITs 发行的主体。2）资产方面：无论是监管审核要求还是交易所层面监管要求，申报的重点都是成熟优质、运营稳定的基础设施项目。为了确保公募 REITs 产品收益相对稳定，要求底层资产现金流预期相对明确、波动性较小。

6、首批试点发行的公募 REITs 对于资产质量要求通常更高一线城市购物中心资产更有望成为第一批消费类公募 REITs 发行底层资产。资产包或为最可能的模式，对发行人的资产质量和资产规模提出要求。长期受益主体底层逻辑：投资端和管理端优势价值凸显长期受益主体底层逻辑：投资端和管理端优势价值凸显。结合 Pre-REITs，商业地产“投融管退”已打通。2023 年 2 月 20 日，中国证券投资基金业协会正式发布不动产私募投资基金试点备案指引（试行），规定不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。除居住用房外，投资范围与公