【东方证券】房地产行业周报：成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行-260407（18页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 周观点：周观点：近期地产板块表现较弱，我们认为一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整近期地产板块表现较弱，我们认为一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整体表现体表现弱于弱于预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二手预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二手房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征，以价换量意味着成交量的放

2、房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征，以价换量意味着成交量的放量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意味盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意味着置换传导逻辑依旧不畅、楼市预期依旧承压。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正在着置换传导逻辑依旧不畅、楼市预期依旧承压。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正在不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，节后挂牌量虽有季节性反弹但

3、缩，节后挂牌量虽有季节性反弹但近几周再次呈现下行趋势近几周再次呈现下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征。我们认为，后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征。我们认为，京沪两地有望在这轮

4、下行京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，时间点判断上我们认为就周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，时间点判断上我们认为就在今明两年。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点在今明两年。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点 3-6 个月，建议投资人密切个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的机会。关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的机会。周度跟踪：周度跟踪：1.二手房：二手房：全国挂牌价仍处下行通道，上海全国挂牌价仍处下行通道，上海一枝独秀，一枝独秀，挂牌价已连续四周上涨。挂牌价已连续四

5、周上涨。全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；上海挂牌价周环比+0.07%，涨幅回落 0.09pct，已连续四周上涨；深圳挂牌价周环比转正，周环比+0.01%；北京挂牌价周环比-0.07%，跌幅与上周基本持平，已连续两周下跌；广州挂牌价周环比转负，周环比下跌 0.08%；节后六周（2026/02/22-2026/04/05），全国挂牌价累计下跌 0.7%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，节后六周累计涨幅为 0.2%，北京、广州、深圳节后六周分别下跌 0.5%、0.5%、0.4%。挂牌量方面，挂牌量方面，北京、上海、广州延续北京、上海、广州延续下行下行趋势趋势，而深圳库存压力不断增加，挂牌

6、量已连续六周，而深圳库存压力不断增加，挂牌量已连续六周上涨上涨。北京、上海、广州周环比分别下降 0.3%、0.2%、0.3%，延续下行趋势，其中北京、广州降幅扩大 0.14pct、0.13pct，上海降幅收窄 0.13pct，北京、上海挂牌量已连续三周下降，广州挂牌量已连续四周下降；深圳挂牌量周环比+0.1%，已连续六周上涨。北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降 10.3%、26.7%、3.5%，自近两年的高点分别回落 14.1%、27.5%、7.6%，而深圳年同比增加 48.8%，挂牌量较近两年峰值仅回落 0.1%。成交量回落较明显，成交量回落较明显，北京、广州、深圳及二线城市北京、广州、深