【开源证券】房地产行业深度报告：核心城市楼市新局·北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环-260330（23页）.pdf

1、核心城市楼市新局北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环相关研究报告市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区2026年1-2月北京新房成交套数同比-.5.0%，二手房成交套数同比-4.2%。2025年，北京新房成交规模呈现持续下降趋势，成交套数10.4万套，同比-.11.8%，其中四季度同比-23%；而二手房市场活跃度较高，2025年二手房成交19.5万套，近两年成交套数均超19万套，住宅成交占比超60%，对新房市场形成明显的分流效应。宅地供应整体趋势是减量提质，核心区优质地块供应力度加大。2025年北京累计成交61宗宅地，累计成交建面359万方，同比-21%。bullet政策：全年两次限

2、购放松，畅通置换链条政策面上，1月和5月，北京两次下调公积金贷款利率，8月和12月两次限购调整，其中8月是符合条件家庭五环外购房不限套数，12月下调非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年，同时房贷利率不限首二套住房，相当于对二套房的贷款有20-40BPs的降息。总体限购政策是有两次调整，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能够释放一些增量需求。bullet项目：热销项目集中于海淀、朝阳，刚需户型面积下探2025年北京新房前十项目的销售额占比23%，9个项目为当年入市新盘，累计去化率65%。热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区。2025年北京新房首开去化率达80%及以上的项目

3、有，分散在各区，其中海淀区项目最多；上半年14个高热度项目数量占比超过7成。产品趋势上，在建筑新规加持下得房率普遍提升，刚需项目户型面积持续下探，通州招商朝棠揽阅、昌平龙湖凌云颂、门头沟电建华曦府金安及2026年即将入市的三个新房项目均推出了80平以内的产品。bullet投资建议2025年以来，北京新房市场在政策温和松绑、二手房持续分流背景下，成交量有所下降，区域间分化加剧，市场热度有所下降，但政策端持续发力，通过打通置换链条来激发改善需求。整体供应端也减量提质，所以2026年预计在核心区域也会看到更多改善型好房子。我们认为，2026年北京新房市场预计将延续“核心改善热、外围刚需卷”的分化态势

4、，政策仍有优化空间，可能会进一步促进五环外需求释放，后续市场企稳回升取决于“小阳春”成交表现以及二手房价格能否见底。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。1、市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区1.1、住宅成交：新房成交

5、继续缩量，二手房成交稳健2025年，北京新房成交规模呈现持续下降趋势，总成交10.4万套，同比-.11.8%，其中四季度同比-23%；而二手房市场活跃度较高，2025年二手房成交19.5万套，近两年成交套数均超19万套，住宅成交占比超60%，对新房市场形成明显的分流效应。(divcenter)图1：2025年北京新房成交套数同比-.11.8%(/divcenter)月度成交数据来看，2025年新房端成交高点出现在2025年3月、6月和7月，分别对应小阳春和新盘供应高峰期，四季度整体供应较少，成交相对低迷；二手房成交高点为3月、9月和12月，分别对应小阳春、8月限购放松以及年末置换高峰。2026

6、年1-2月北京新房成交套数同比-5.0%，二手房成交套数同比-4.2%。周度成交数据来看，2025年下半年北京新房成交是过去三年较低水平。2026年一季度，北京新入市项目较少，新房成交依旧低位徘徊。二手房表现相对强势，春节后小阳春趋势显著。1.2、库存：新房可售面积下降，二手房挂牌增长新房：2025年的北京新房可售库存整体下降，但因成交规模有所下降，去化周期自年初以来呈上升趋势，截至2026年2月末，可售面积885万方，去化周期约25.8个月。二手房：2025二季度以来，北京二手房挂牌套数下降，由2025年4月29.4万套下降至2026年2月23.5万套。我们认为原因是（1）新增挂牌减少，（2