【东方证券】房地产行业周报：小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑-260330（18页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 周观点：周观点：近期地产板块表现较弱，我们认为一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整近期地产板块表现较弱，我们认为一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整体表现难谈超预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二体表现难谈超预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二手房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征，以价换量意味着成交量的

2、手房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征，以价换量意味着成交量的放量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意放量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意味着味着置换传导逻辑依旧不畅置换传导逻辑依旧不畅、楼市预期依旧承压、楼市预期依旧承压。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正在不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收在不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，节后挂牌量虽有季缩，节

3、后挂牌量虽有季节性反弹但爬坡速度明显慢于往年，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升节性反弹但爬坡速度明显慢于往年，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征。我们

4、认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，时间点判断上我们认为就在期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，时间点判断上我们认为就在今明两年。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点今明两年。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点 3-6 个月，建议投资人密切关个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的机会。机会。短期维度建议大家关注由于短期维度建议大家关注由于伊朗局势超预伊朗局势超预期下全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会。期下全球风险偏好

5、下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会。周度跟踪：周度跟踪：1.二手房：二手房：挂牌价方面，挂牌价方面，上海上海挂牌价挂牌价已已连续三周上涨连续三周上涨，表现亮眼，表现亮眼，广州广州挂牌价挂牌价周环比转正周环比转正，北，北京、深圳挂牌价仍延续跌势京、深圳挂牌价仍延续跌势。一线城市挂牌价周环比延续涨势（一线城市挂牌价周环比延续涨势（+0.01%），其中，其中上海挂牌价上海挂牌价周环比周环比+0.16%，涨幅扩大，涨幅扩大 0.04pct，已连续三周上涨，已连续三周上涨；广州挂牌价周环比转正（+0.06%）；北京挂牌价周环比-0.08%，跌幅扩大 0.07pct，已连续两周下跌；深圳周环比

6、下跌 0.08%，节后已连续五周下跌；需要指出的是，需要指出的是，节后五周（节后五周（2026/02/22-2026/03/29）资产端价格表现）资产端价格表现平平平平，全国挂牌价节后五周累计跌幅全国挂牌价节后五周累计跌幅 0.61%，一线城市一线城市中中仅上海仅上海挂牌价出现上涨挂牌价出现上涨，节后五周累计，节后五周累计涨幅为涨幅为 0.11%，北京、广州、深圳节后五周的累计跌幅分别为 0.45%、0.41%、0.45%。挂牌量方面，北京、上海、广州延续挂牌量方面，北京、上海、广州延续下行下行趋势趋势，深圳仍面临较大库存压力，深圳仍面临较大库存压力。北京、上海、广州周环比分别下降 0.12%