1、 1 Ta公司报告公司报告公司深度研究公司深度研究 招商蛇口（招商蛇口（001979）房地产 开发运营共驱开发运营共驱龙头龙头成长成长 投资要点：投资要点：开发业务基本盘稳固开发业务基本盘稳固 1）销售高速增长:得益于城市深耕战略的竞争优势，公司2022年实现全口径销售金额2926亿元，市占率约2.2%，行业排名提升至第六；2）土地储备充足补货强劲：至2021年底公司未售口径土储面积约4400万平米，土地存续比约3.0，整体规模可观；一二线城市土储占比约72%，分布能级较高；2022年全口径拿地金额约1280亿元，投资强度相较行业整体水平处于高位；3）供货能力稳定：公司开盘时间缩短，新开工面积

2、稳定，可售存货可满足公司约两年销售需求，未来供货有所保障。多元业务塑造第二价值曲线多元业务塑造第二价值曲线 1）持有业务：十四五期间公司落实双百战略，着力发展集中商业及写字楼业务，未来营收贡献或可期；2）园区业务：公司注重提高园区操盘能力，并于2021年率先发布园区公募REITs，拓宽融资渠道，赋予持有资产流动性溢价，打通园区业务“投融管退”的闭环,营收增速有望继续提高；3）物业业务：招商积余市场份额持续提升，规模效应将不断凸显，盈利能力有望逐步回调。盈利盈利预测、估值与评级预测、估值与评级 预计公司2022-2024年营业收入分别为1833、2102、2485亿元，对应增速分别为14.1%、

3、14.7%、18.2%；归母净利润分别为41.2、72.7、112.8亿元，对应增速分别为-60.2%、76.3%、55.2%；EPS分别为0.53、0.94、1.46元，3年CAGR为15.7%，当前股价对应PE分别为27.5、15.6、10.0倍。参考可比公司24年10倍PE，鉴于公司融资优势明显、土储优质充足、多元业务成长可期，我们给予公司24年12倍PE，目标股价17.5元，首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示风险提示 市场恢复不及预期，多元业务发展滞后，土地出让规则变化。财务数据和估值财务数据和估值 2020A2020A 20212021A A 2022E2022E 2023E202

4、3E 2 2024E024E 营业收入（百万元）129621 160643 183348 210239 248488 增长率（%）32.7%23.9%14.1%14.7%18.2%EBITDA（百万元）27920 26767 19956 25972 32833 归母净利（百万元）12253 10372 4123 7268 11282 增长率（%）-23.6%-15.3%-60.2%76.3%55.2%EPS（元/股）1.58 1.34 0.53 0.94 1.46 市盈率（P/E）9.3 10.9 27.5 15.6 10.0 市净率（P/B）1.4 1.3 1.3 1.2 1.2 EV/EB

5、ITDA 10.7 13.0 16.7 12.7 10.0 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为 2023 年 2 月 27 日收盘价 证券研究报告 2023 年 02 月 27 日 投资评级：投资评级：行行 业：业：房地产开发房地产开发 投资建议：投资建议：买入买入/（首次（首次评级评级）当前价格：当前价格：14.65 元 目标价格：目标价格：17.49 元 基本数据基本数据 总股本/流通股本（百万股）7,739/7,738 流通 A 股市值（百万元）113,440 每股净资产（元）10.65 资产负债率（%）70.51 一年内最高/最低（元）17.43/11.49 股

6、价相对走势股价相对走势 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 电话：13817687321 邮箱： 联系人：姜好幸 执业证书编号：S0590122120026 电话：18598256852 邮箱： 相关报告相关报告 请务必阅读报告末页的重要声明 2 请务必阅读报告末页的重要声明 公司报告公司深度研究公司报告公司深度研究 投资聚焦投资聚焦 核心逻辑核心逻辑 背靠招商局集团的央企龙头，在当前供给侧改革的行业背景下优势明显。深耕核心城市的发展战略为公司在销售端的稳定去化奠定基础；融资优势已充分传导至拿地端，助力公司在行业下行期逆势扩表拿地；产业园、商业、写字楼、物业等多元业务加