恒基地产(00012.HK)-港股公司研究报告：顺周期β与优质资产α现金流双引擎护航高息-260321（28页）.pdf

1、 海外公司深度报告|地产建筑业 证券研究报告 请阅读最后评级说明和重要声明 1/28 公司评级 增持（首次）报告日期 2026 年 03 月 21 日 基础数据基础数据 03 月 20 日收盘价（港元）31.16 总市值（亿港元）1,508.58 总股本（亿股）48.41 来源：聚源，兴业证券经济与金融研究院整理 相关研究相关研究 分析师：孙钟涟分析师：孙钟涟 S0190521080001 请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。 分析师：宋健分析师：宋健 S0190518010002 BMV912 恒基地产(00012.HK)顺周期顺周期 与与

2、优质资产优质资产，现金流双引擎护航高，现金流双引擎护航高息息 投资要点：投资要点：香港楼市香港楼市：市场已具备量价齐升的必要条件，上行周期开启。需求端：市场已具备量价齐升的必要条件，上行周期开启。需求端：2025 年 12 月平均租金回报率（3.43%）已高于平均 H 按利率（3.25%），“租不如买”支撑需求释放。价格信号：价格信号：中原城市领先指数（CCL）在 2026 年第 10 周已创 2024 年以来新高，“买涨不买跌”心理或刺激购买意愿。供给端：供给端：刚性库存已下滑，截至 2025 年末，已竣工未售单位数量为 2.3 万个，较 2024 年末下滑 14.8%。财富效应：财富效应：

3、恒生指数 2025 年涨幅达 27.8%，具有一定财富效应。公司自身公司自身：香港土储规模位居行业：香港土储规模位居行业 TOP 2，拿地渠道多元且成本优势显著。，拿地渠道多元且成本优势显著。截至 2025年上半年，公司持有香港应占土储 1190 万平方英尺，位列港资开发商 TOP 2。公司通过政府招拍挂、市区旧楼重建及新界农地转换等多种方式获取土地，拿地成本低。其中，旧楼重建项目均位于市区、成本低于招拍挂；公司更是香港最大的新界土地持有者，截至 2025H1 持有新界土地达 4190 万平方英尺，其中超 90%位于北部都会区发展规划范围内，未来无论通过政府收地补偿还是自行补地价开发，均能获得

4、丰厚利润。现金流双引擎：核心商业资产与燃气业务贡献稳健现金流，支撑高额稳定派息。现金流双引擎：核心商业资产与燃气业务贡献稳健现金流，支撑高额稳定派息。2019-2024 年公司股息总额维持 87.15 亿港元，每股派息维持 1.80 港元。公司持有香港 IFC等核心资产，2019-2024 年期间物业租赁贡献应占经营利润维持 6171 亿港元区间。公司持有香港中华煤气 41.53%股权，后者作为香港独家管道燃气运营商，执行稳定的派息政策，2021-2024 年期间公司每年获得来自香港中华煤气的股息收益均为 27.12 港元。我们判断每年公司来自香港中华煤气应占股息收益高度稳定，叠加来自物业租赁

5、应占经营利润具备较强抗周期性，两者预计可以支撑每年股息支出总额保持稳定。首次覆盖，给予首次覆盖，给予“增持增持”评级评级：我们预计随着香港楼市成交量价齐升，公司盈利能力、净资产价值均有望改善，派息也有望维持稳定；预计公司 2025-2027 年核心净利润分别为 80.68/91.14/103.06 亿港元，分别同比-17.5%/13.0%/13.1%；每年每股派息维持1.80 港元。2026 年 3 月 12 日收盘价对应 TTM 股息率为 5.8%，PB 为 0.47，首次覆盖，给予“增持”评级。风险提示：公司派息不及预期；香港新房成交量价复苏不及预期；中环新海滨 3 号项目资本开支超预期。

6、主要财务指标主要财务指标 会计年度会计年度 2024 2025E 2026E 2027E 营业总收入（百万港元）25,256 29,858 30,963 32,143 同比增长-8.4%18.2%3.7%3.8%核心净利润（百万港元）9,774 8,068 9,114 10,306 同比增长 0.7%-17.5%13.0%13.1%核心净利率 38.7%27.0%29.4%32.1%ROE 1.9%2.5%2.8%3.2%每股核心收益（港元）2.02 1.67 1.88 2.13 每股股息（港元）1.80 1.80 1.80 1.80 数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理 注：每股