物业服务行业专题研究：挑战机遇并存结构变化之始-230220（26页）.pdf

1、请务必阅读末页的免责条款和声明2023年年2月月20日日物业服务行业专题研究物业服务行业专题研究挑战机遇并存，结构变化之始挑战机遇并存，结构变化之始陈聪陈聪 张全国张全国中信证券研究部中信证券研究部 房地产和物业服务组房地产和物业服务组目录目录CONTENTS21.1.基础物管：企业分化从基础物管：企业分化从20222022年开始年开始2.2.业主增值服务：由广及精，更确定的发展业主增值服务：由广及精，更确定的发展3.3.非业主增值服务：规模占比加速下降非业主增值服务：规模占比加速下降4.4.商业管理：空间广阔，深构壁垒商业管理：空间广阔，深构壁垒5.5.20222022年业绩承压年业绩承压2

2、0232023年结构性分化年结构性分化加速加速6.6.风险因素风险因素ZVkXrUlZpYdYvNvNaQbPbRoMmMsQnOkPqQtRiNoMnM8OnNzQvPrNvMNZoNpM31.基础物管：企业分化从基础物管：企业分化从2022年开始年开始I.I.在管面积：从总量增长到结构转移；在管面积：从总量增长到结构转移；II.II.物业费收缴率：在物业费收缴率：在20222022年触底；年触底；III.III.基础服务的盈利能力：两端向中间收敛。基础服务的盈利能力：两端向中间收敛。4新房交付总量规模下降新房交付总量规模下降、物业管理覆盖率提升进入深水区等因素共同推动行业总在管面积增速下滑

3、物业管理覆盖率提升进入深水区等因素共同推动行业总在管面积增速下滑，但这并不意味着但这并不意味着头部企业丧失了发展土壤头部企业丧失了发展土壤。新盘交付的增长压力较大，我们预测2023年全国商品房竣工面积为8亿平，目前中国存量房面积至少约370亿平，那么2023年竣工面积至多占当前存量面积的2-3%。存量盘的新订单增长空间在下降，核心城市物管覆盖率已经达到92%，未来覆盖增速会明显下降，特别是对于头部上市物企来说，剩余未有物业覆盖的小区大多由于盈利性较差，也并不在面积拓展范围。资料来源：Wind，中信证券研究部预测资料来源：贝壳App，中信证券研究部 注：廊坊的物业覆盖率下降主要是因为纳入研究的样

4、本范围从2019年的74.4万套上升到2022年的160.6万套。两年数据分别截止到2022年4月8日和 2019年2月26日商品房竣工面积及同比（亿平米）商品房竣工面积及同比（亿平米）24个样本城市的物业覆盖率变化个样本城市的物业覆盖率变化在管面积：从总量增长到结构转移在管面积：从总量增长到结构转移-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0竣工面积同比40%50%60%70%80%90%100%北京成都东莞广州杭州合肥济南廊坊南京青岛厦门上海深圳沈阳石家庄天津武汉西安烟台长春长沙郑州中山重庆

5、201920225但是但是，头部物业管理公司的发展前景依然广阔头部物业管理公司的发展前景依然广阔，从结构上看从结构上看，目前的头部企业市占率依然很低目前的头部企业市占率依然很低。我们预计物业管理公司的收费面积增量将主要向关联方更为稳健的企业流动我们预计物业管理公司的收费面积增量将主要向关联方更为稳健的企业流动。资料来源：各公司公告，中信证券研究部。样本企业见物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变，央企全面崛起（2022/9/2）资料来源：各公司公告，中信证券研究部。样本企业见物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变，央企全面崛起（2022/9/2）样本企业在管面积同比增速样本企业在管面积

6、同比增速2022年中期在管面积相对于年中期在管面积相对于2021年末增速年末增速在管面积：从总量增长到结构转移在管面积：从总量增长到结构转移0%10%20%30%40%50%60%70%2019202020212022H1国企民企合计0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%国企民企合计6稳健关联方的拿地份额和销售额在近两年快速提升稳健关联方的拿地份额和销售额在近两年快速提升。由于拿地、销售再到交付存在时滞，这种收费面积的变化将主要体现在2024年之后。我们认为，部分关联方出险的企业在2024年之后关联方贡献将逐渐向0收敛，公司将完全依托第三方拓展。资料来源：亿翰智库，中信证券研