【华源证券】房地产行业周报：38号文要求新增用地与存量盘活挂钩，上海二手房成交活跃-260317（16页）.pdf

1、请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明证券研究报告证券研究报告房地产房地产行业定期报告行业定期报告hyzqdatemark投资评级投资评级：看好看好（维持）（维持）证券分析师证券分析师邓力SAC：S陈颖SAC：S联系人联系人唐志玮板块表现：板块表现：3838 号文要求新增用地与存量盘活挂钩，上海二手房成交活跃号文要求新增用地与存量盘活挂钩，上海二手房成交活跃房地产行业周报（26/3/7-26/3/13）投资要点：投资要点：板块行情板块行情：本周上证指数下跌 0.7%、深证成指上升 0.8%、创业板指上升 2.5%、沪深 300 上升 0.2%、房地

2、产（申万）下跌 0.5%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST 阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，涨跌幅后五的分别为：财信发展(-8.6%)、*ST 荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)。数据跟踪：数据跟踪：新房：本周（3.07-3.13），42 个重点城市新房合计成交 189 万平米，环比上升28.6%。3月截至本周（3.01-3.13），42个重点城市新房合计成交302万平米，环比上升15.0%，同比下降 19.5%，年初至今累计成交同比下降 32.2%

3、。二手房：本周（3.07-3.13），21 个重点城市二手房合计成交 220 万平米，环比上升 19.2%。3 月截至本周（3.01-3.13），21个重点城市二手房合计成交 376 万平米，环比上升 10.0%，同比下降 16.8%，年初至今累计成交同比下降 8.7%。行业新闻：行业新闻：宏观方面，自然资源部、国家林业和草原局联合发布关于进一步做好自然资源要素保障的通知（38 号），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；全国 38 省市的房地产经纪行

4、业协会发布关于共同维护房地产领域清朗网络空间的倡议书。市场方面，据冰山数据，3 月 14 日，上海二手房网签量 1472 套，本周（3.9-3.14）累计成交量已达 5843 套，成交量显著提升。因城施策方面，上海公布 2026 年度个人住房房产税应税房价分界线，计算为 92536 元/平方米，此为 2018 年以来首次下调；东莞优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享 8 折优惠。公积金方面，成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制；福州调整住房公积金政策，包括扩大首套公积金贷款利率适用范围。公司公告：公司公告：2025 年业绩：张江高科营收 41.9 亿元（YOY+111

5、.2%），归母净利润 9.9 亿元（YOY+0.3%）；浦东金桥营收59.6亿元（YOY+118.9%），归母净利润10.7亿元（YOY+7.1%）；陆家嘴营收 181.7 亿元（YOY+24.0%），归母净利润 12.2 亿元（YOY-18.9%）。2026 年 2月销售金额：华侨城 A 3.9 亿元（YOY-67.5%）；华润置地 100.5 亿元（YOY-25.6%）；新城控股 12.2 亿元（YOY-37.6%）；金地集团 6.3 亿元（YOY-77.5%）；中国金茂 53.3 亿元（YOY+20.6%）；保利发展 101.3 亿元（YOY-36.7%）；招商蛇口 77.7 亿元（YO

6、Y-22.6%）。融资方面，新城控股境外子公司新城环球在境外发行总额为 3.55 亿美元的年息 11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券。投资分析意见：投资分析意见：我们认为，2026 年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅 35%，平均调整时间 6 年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资