【东方证券】房地产行业周报：小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地-260316（20页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 周周观点：观点：年初以来京沪二手房市场挂牌价在无政策催化下的边际改善引发了市场对于房地产周期拐点的年初以来京沪二手房市场挂牌价在无政策催化下的边际改善引发了市场对于房地产周期拐点的关注和讨论，当前正值地产传统销售旺季小阳春，我们认为小阳春的资产价格表现是判断全年关注和讨论，当前正值地产传统销售旺季小阳春，我们认为小阳春的资产价格表现是判断全年房地产走势以及长周期位置的胜负手，需要强调的是，重点需要关注房地产走势以及长周期位

2、置的胜负手，需要强调的是，重点需要关注价格价格表现而非成交量表现而非成交量。在。在过去几年房地产的下跌周期中，也曾出现过多次因为政策催化后的以价换量带来的成交量改过去几年房地产的下跌周期中，也曾出现过多次因为政策催化后的以价换量带来的成交量改善，而建立在资产价格下跌基础上的成交量修复是没有持续性的。从最新小阳春景气度表现来善，而建立在资产价格下跌基础上的成交量修复是没有持续性的。从最新小阳春景气度表现来看，成交量的小阳春基本可以确立，看，成交量的小阳春基本可以确立，核心城市如上海成交量放量明显，其他城市亦有不俗表核心城市如上海成交量放量明显，其他城市亦有不俗表现，现，但但需要指出的是，需要指出

3、的是，资产资产价格目前表现平平，京沪最新一周挂牌价周环比转正但此前两周持价格目前表现平平，京沪最新一周挂牌价周环比转正但此前两周持续下跌，全国综合来看挂牌价仍然主要呈现下行趋势，不过下行幅度有限。挂牌量方面，节后续下跌，全国综合来看挂牌价仍然主要呈现下行趋势，不过下行幅度有限。挂牌量方面，节后也如我们之前观点所提示整体呈现回升态势。由于小阳春季节性行情远未结束，当前尚不能盖也如我们之前观点所提示整体呈现回升态势。由于小阳春季节性行情远未结束，当前尚不能盖棺定论，建议投资人持续关注二手房市场挂牌价边际趋势。棺定论，建议投资人持续关注二手房市场挂牌价边际趋势。此外，此外，对对自然资源部自然资源部

4、38 号文市场号文市场存在部分存在部分误读，严控新增建设用地不等于暂停供地，但“严控增量”的政策思路确实是政府长误读，严控新增建设用地不等于暂停供地，但“严控增量”的政策思路确实是政府长期秉持的一贯思路，我们也再次重申，政府对于房地产调控的政策思路是连续的、一贯的，不期秉持的一贯思路，我们也再次重申，政府对于房地产调控的政策思路是连续的、一贯的，不会发生根本性改变，建议投资人将关注视角从政策博弈切换至基本面景气度高频跟踪和周期拐会发生根本性改变，建议投资人将关注视角从政策博弈切换至基本面景气度高频跟踪和周期拐点研判上来。点研判上来。重点事件点评重点事件点评：自然资源部自然资源部本周出台本周出台

5、 38 号文号文，明确“严控增量，盘活存量”的发展方向，明确“严控增量，盘活存量”的发展方向，符合符合政府一贯以来政府一贯以来“严控“严控增量增量”的政策思路”的政策思路。需要指出的是，“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”并不意味着“停止供地”，其政策核心是“严控增量，盘活存量”，“新增建设用地”与“新增房地产开发用地”属两个不同的概念，新增建设用地指将农用地、未利用地转为建设用地，多为城市边缘土地，而房地产开发用地来源包含存量建设用地和新增建设用地，存量建设用地依然可以用于房地产开发；此外，本次通知还明确提出“建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制”，即年度新增城乡建设用地原

6、则上不得超过盘活存量土地的面积，这意味着地方政府不能再依赖大规模新增建设用地来推动城市扩张，而必须转向存量挖潜。投资建议方面，考虑到未来房企获取土地更依赖于城市更新等存量项目开发，建议大家关注旧改经验丰富、深耕高能级城市的全国性房企或地方国企。周度跟踪：周度跟踪：1.二手房：二手房：小阳春热度延续，上海单日网签创近一年新高小阳春热度延续，上海单日网签创近一年新高。上海二手房单日网签（03/14）1472 套创近一年新高；北京、广州、深圳及二线城市二手房成交量周环比分别上涨 26.8%、54.6%、53.6%、32.3%；北京、广州、深圳节后（02/23-03/14）累计成交农历同比增长22.9