房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？-260311（31页）.pdf

1、限售解禁对上海楼市有何影响？【投资要点】2025年4月以来，一线城市二手房均价回落，数据表现不佳的背后，更多是结构性因素导致。楼市的非标属性，使得成交均价由各类型住宅的“成交占比”和“自身房价涨跌”共同决定，不同总价段产品成交量的相对变化会使得城市的成交均价偏离房产的真实涨跌。以一线城市为例，2025年以来，一线城市楼市经历：1）刚需产品成交占比提升；2）刚改产品价格下跌，成交均价逐步下滑。什么是限售解禁？狭义上看，指的是上海自2021年3月起对认筹率超130%的新房实施5年限售，旨在遏制倒挂套利与投机炒作，政策精准且执行严格；而广义上看，任何间接影响住房出售意愿与成本的政策，虽未明文禁止交易

2、，但显著抬高流转门槛，我们认可将其定义为“限售”，以上海为例，我们将可能对后续楼市供给造成影响的因素分成4类，分别是：1）增值税新政后的“广义限售”解禁，持有期满2年非普宅出售增值税免征；2）增值税新政后的“广义限售”解禁，不满2年增值税调降；3）5年新房认筹限售解禁（刚性限售）；4）直供房（体量较小）。从5年新房认筹限售解禁的体量上看，上海20262029年预计解禁12.15万套，2027年为高峰（4.5万套），其中2026年中至2027年底将出现三次脉冲式释放，单月解禁量最高超8000套，供给压力阶段凸显；区域上看，以外环分界，上海新房解禁高度集中于非核心区，区域分化显著。20262029

3、年非核心区解禁占全市近三分之二，闵行、青浦、浦东（非主城区）、嘉定等近郊板块压力稍大；核心区解禁相对有限，仅浦东（主城区）和静安等局部放量，整体呈现“外环承压、内环稳健”的结构格局；价格上看，解禁房源价格结构呈现明显的阶段演进，首轮集中入市以5万元每平方米以下的低价盘为主，次轮高价盘（10万+/m2）集中入市，第三轮则全价格段均衡释放，尤其7-10万元改善型产品放量，标志解禁压力从外围刚需向全域改善市场全面扩散。从南京经验来看，南京新房对应的解禁房源主要为中高价位段产品，预计2023年解禁房源备案均价在2万和3.5万每平方米之间的产品套数仅占当年解禁套数的48%，2024、2025年上升至53

4、%和57%。对应到不同总价段产品的价格表现上看，在2023年解禁开始时，总价在200万以上的中高总价段房源价格波动较大。展望后市，我们认为，5年限售新房解禁对上海二手房市场整体影响有限，但局部区域可能面临一定压力。预计2026年4月-2029年12月上海解禁新房总量虽有超过12万套，但解禁时间跨度较大，即便在解禁峰值的2027年月均解禁不超过4,000套，难以影响整体量价变化。但部分区域解禁体量较大，且2025年12月区域成交均价相较于待解禁新房当年平均备案价的跌幅较大，可能市场会面临一定影响。强于大市（维持）东方财富证券研究所相关研究【风险提示】1.2025年一线城市经历刚需占比提升+刚改均

5、价下跌2025年4月以来，一线城市二手房均价回落，数据表现不佳的背后，更多是结构性因素导致。楼市的非标属性，使得成交均价由各类型住宅的“成交占比”和“自身房价涨跌”共同决定，不同总价段产品成交量的相对变化会使得城市的成交均价偏离房产的真实涨跌。2025年以来，一线城市楼市经历：1）刚需产品成交占比提升；2）刚改产品价格下跌，成交均价逐步下滑。具体来看，根据总价段统计，自2025年4月以来，一线城市刚需二手房（我们将北京、上海、深圳定义为300万以下二手房，广州定义为200万以下二手房）成交面积占比持续上升，而成交均价易受到成交结构影响，简单来说，就是这个月豪宅卖的多，均价就上涨，下个月普宅卖的

6、多，均价就下跌，而刚需产品占比上升，会导致城市均价中枢不断下探。此外，我们将北京、上海、深圳300-1500万二手房、广州200-800万二手房定义为刚改产品，2025年一线城市刚改房源均价出现下跌。(divcenter)图表1：上海2020年1月-2026年1月300万以下二手房成交面积占比及均价（元每平方米）(/divcenter)2.上海楼市后续潜在新增供给有哪些？2.1.从限售解禁视角，看上海楼市后续潜在新增供给有哪些？我们将可能对后续上海楼市供给造成影响的因素分成4类，分别是：1）增值税新政后的“广义限售”解禁，持有期满2年非普宅出售增值税免征；2）增值税新政后的“广义限售”解禁，不