房地产行业周报（2026年第9周）：上海宽松限购越秀摘得广州马场核心地块-260303（14页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2026 年年 03 月月 03 日日 房地产行业周报（2026 年第 9 周）推荐推荐（维持）（维持）上海上海宽松限购宽松限购，越秀，越秀摘得摘得广州马场广州马场核心核心地块地块 板块行情：板块行情：第 9 周（2 月 23 日-3 月 1 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 0.6%，在 31 个一级行业板块中排名第 24。政策要闻：政策要闻：地方层面：地方层面：1）上海：2 月 25 日，上海市

2、住房城乡建设管理委等五部门联合印发关于进一步优化调整本市房地产政策的通知，调减住房限购政策方面，一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限，二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房，三是符合条件的持 上海市居住证群体可在本市购买住房。优化住房公积金贷款方面，一是适度提高住房公积金最高贷款额度，二是优化贷款套数认定，三是扩大多子女家庭购房支持范围。完善个人住房房产税政策方面，自 2026 年 1 月 1 日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。2）淮安：2 月 24 日，江苏淮安市发布促进房地产市场健康发展的五条措施

3、。一，实施新建商品住房购房补贴。二，实施企业团购人才房补贴。三，实施赡养老人购房补贴。四，加大新生儿和多孩家庭购房支持力度。五，实行多孩家庭子女入学入托“长幼随学”。3）长春：2 月 26 日，长春市住房公积金管理委员会发布关于调整住房公积金使用政策的通知，7 项政策调整自 2026 年 3 月 1 日起施行。本次调整涉及灵活就业人员缴存提取、新增“其他住房消费支出”提取情形、优化电梯提取情形、调整异地全款购房提取时间、提高贷款额度、支持现役军人贷款及二套贷款利率调整等方面。公司动态公司动态：1）越秀地产：2 月 25 日，越秀以 236.03 亿元总价成功摘得广州马场 1 期地块，该地块住宅

4、楼面价约 8.57 万元/平方米，溢价率约 26.60%。该地块位于广州天河区黄埔大道以南、马场路以东，总用地面积 19.45 万平方米，出让宗地面积 17.40 万平方米，土地用途包括了居住用地、商业用地、商务用地、其它交通设施用地、服务设施用地、中小学用地。同时，该地块设置了一系列的出让条件，其中包括竞得人须在珠江新城东区 AT111323 地块建设一家计算容积率建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓等。销售端：销售端：第第 9 周周新房成交环比新房成交环比增加增加 1013%，二手房成交环比，二手房成交环比增加增加 8547%。1）本周 20 城商品房成交面

5、积 134 万方，商品房日平均成交面积 19.1 万方，环比增加 1013%，同比减少 44%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积 1137 万方，累计同比减少 25%。3）第 9 周 11 城二手房成交面积 124 万方，日平均成交面积 17.7 万方，环比增加 8547%，同比减少 48%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 1329 万方，同比增加 17%。投资策略：投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面

6、临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中