仲量联行：2019中国及亚太区酒店管理合同洞察(32页).pdf

1、陈姵君 1 酒店及旅游地产投资咨询部中国区副总裁 2019 .04 中国饭店协会 和 仲量联行 联合发布 2 3 自2001年起，对全球酒店管理合同的趋势的深度研究已超过18年 2005 年（全球版）2008 年（亚太区）2014年 （亚太区）2018 年（亚太区） 酒店管理合同趋势研究背景 数据来源：仲量联行酒店旅游地产投资咨询部 Global Hotel Management Agreements Trends Hotel Management Contracts Asia Pacific Hotel Management Contracts Asia Pacific Hotel Mana

2、gement Contracts Asia Pacific 2018 年 中文版报告首发！ 4 地区合同数量 澳大利亚 & 新西兰26 东南亚47 日本 & 韩国12 马尔代夫6 其他7 总数98 调查样本容量 酒店管理合同趋势研究背景 5 地区过去5年内签署 的管理合同数量 中国33 调查样本容量 运营商连锁品牌类型占比 奢华 16% 高端 75% 中端 9% 2019 年中国酒店管理合同收集 1. 中国饭店协会业主工作 委员会 2. 环球律师事务所 （王悦合伙人律师） 3. 上海裕际酒店管理咨询 有限公司 （CEO潘小科） 4. 通商律师事务所 （沈晓 琳合伙人律师） 特别感谢以下 参与方

3、的鼎力相助： 6 数据来源：仲量联行酒店旅游地产投资咨询部 中国第一家中外合资酒店 北京建国饭店 1982年，首次引进境外饭店管理公司 (半岛酒店集团管理) 1984年后，国际酒店集团陆续进入中国 中国第一家全外资酒店 上海希尔顿酒店，1988年开业 锦江之星，1996年创立 经济型酒店井喷式增长 多个国内酒店集团创立，如：华住等 2006年底，共37个国际酒店管理集团的60余个品牌进入中国 各大酒店集团转向中高端酒店 国内地产开发商转战酒店业，如：绿地集团于 2012年推出高端品牌铂瑞以及商务品牌铂骊 国内酒店呈非理性下建造，如： 大部分酒店投资为政策导向 侧重高端酒店对其开发地价以及房价的

4、溢 价能力，忽视酒店本身的盈利能力 19801980- -19901990年的起步探索阶段 19901990- -20102010年的高速发展阶段 20102010- -20182018年的野蛮发展阶段 中国酒店 管理合同 现状 忽视酒店 管理合同中某 些条款对未来 的资产处置的 影响 “ ” 中国酒店业发展历史与现状 7 中国酒店管理合同发展现状 数据来源：仲量联行酒店旅游地产投资咨询部 现状： 地产开发商 相约 国际酒店运营商 扎堆 国际高端酒店 4 2 1 3 主要原因： 高端酒店能拉动未来综合体办公商业租金及商品房的升值 利用酒店资产的估值来融资 高端酒店是地产开发投资任务 高端酒店的

5、稳定现金流是突破传统地产开发的盈利模式 导致 商品房售罄后，高端 酒店建造不了了之 4 2 1 3 酒店资本投入未考虑 未来投资报酬率 酒店管理合同条款草 草了事 酒店资产处置出现难 题 5能树立优质企业形象，提升企业知名度 8 收益 成本 5,000,000 RMB 100,000,000 RMB 利润提升，来自于： 提高收益 + 降低成本 资产价值提升 20 倍 酒店管理合同是资产管理核心 管理合 同条款 管理费 集团 费用 奖励管 理费用 装置设备 储备金 业绩 测试 预算 业主 权限 业主审 批权 终止 条款 酒店管理合同十大要点 10 管理期限 Terms 基本管理费用 Base M

6、anagement Fee 奖励管理机制 Incentive Fee 业绩测试 - Performance Clause 终止权 Termination Right 5 项主要商业条款 11 37% 22% 本次分析研究包括中国的33份酒店管理合同，旨在介绍2014至2018年（含）间所签署的酒店 管理合同中的主要商业和法律条款，以解析整个酒店行业的主要趋势，并且对比亚太区，在不 同处的基础上提出一些见解。 30% 酒 店 所 在 一线城市（北上广深） 新一线城市 二线城市 城 市 等 级 75% 16% 9% 酒 店 定 位 奢华品牌 高端品牌 中端品牌 72% 94% 新建酒店 酒店业主是