1、 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年年 12 月月 23 日日 深度深度研究研究 房地产房地产研究研究 研究所 证券分析师：夏磊 S0350521090004 2023 年房地产市场展望年房地产市场展望（需求篇）（需求篇）最近一年走势 相关报告 房地产这十年六普七普数据对比*夏磊2022-09-22 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建 *夏 磊 2022-07-27 从新生儿数量看入学压力*夏磊2022-07-22 平台经济如何发挥稳就业作用？*夏磊2022-07-06 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望 *夏 磊 2022-06-23 再论房地产的八大行业价值

2、*夏磊2022-05-29 基建哪些领域会超预期增长？*夏磊2022-05-26 稳增长的四大基建发力点*夏磊2022-05-06 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何？*夏 磊 2022-03-22 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久？*夏 磊 2022-03-13 服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊2022-03-07 开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-14 投资要点：投资要点：中央经济工作会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。今年前 11 个月，全国商品房销售面积 12.1 亿平，同比大幅下降23.3%。房地产未来需求仍是市场高度关注的

3、问题。房地产需求是否还在？能否有效激活？从短期到长期，我们对 2023 年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望。预计预计 2023 年年销售面积是多少？销售面积是多少？房地产市场平稳健康发展，关乎金融市场稳定和经济社会发展全局。我们我们预计房地产销售将在预计房地产销售将在 2023 年年二季度初复苏，后半年市场逐步企二季度初复苏，后半年市场逐步企稳，全年商品房销售面积稳，全年商品房销售面积或达到或达到 13.2 亿平，同比增加亿平，同比增加 1.5%。2023 年年各线城市需求走势怎么看？各线城市需求走势怎么看？一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛一线城市人口众多，产业发展成熟，需求

4、旺盛。一是一是一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强，刚需长期存在刚需长期存在。2020 年一线城市人口占全国总人口的比例约为 4.4%，GDP 合计占全国的比重却高达12.5%。二是二是优质供给房源出现、贷款可得性高、房贷利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民购房需求。三是三是新政策助推。一线城市优化防疫措施，北京、深圳、广州近期大力落实“20 条”，疫情对经济和人民生活的影响逐渐减小，2023 年商品房销售会因此受益。需求端政策放松，地方有意通过放松限购等来保障居民的自住需求。如北京近期宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、

5、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，一线城市销售面积分别为 5229万、5309 万、3608 万平，占全国总销售面积比重为 3.0%、3.0%、3.2%。2023 年一线销售面积预计为 4303 万平，同比增加 2.0%，占比 3.3%。二线城市二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据统计，2020 年全国城-城流动人口达 8200 万人，较 2010 年增加 3500 万人。二是周二是周-0.2811-0.2218-0.1624-

6、0.1031-0.04380.0155沪深300 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-12 开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-08 投资篇：稳增长靠什么？进度如何？*夏磊 2022-01-17 稳增长的“两新一重”2021-12-31 预售资金如何才能良性循环*夏磊 2021-12-20 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径*夏 磊 2021-12-17 中央经济工作会议的六大政策内涵*夏磊 2021-12-11 发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？*夏 磊2021-12-08 开发的落寞，