房地产行业首批商业不动产REITs上报点评：首批商业不动产REITs上报优质商业地产迎来价值重估-260131（4页）.pdf

1、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 01 月 31 日 首批商业不动产 REITs 上报，优质商业地产迎来价值重估 看好 首批商业不动产 REITs 上报点评 相关研究 -证券分析师 袁豪 A0230520120001 曹曼 A0230520120003 联系人 曹曼 A0230520120003 事件：2026 年 1 月 29 日，证监会正式受理首批三只商业不动产 REITs，分别是汇添富上海地产、中金唯品会以及华安锦江 REIT。点评：首批 3 只商业不动产 REITs 申报，覆盖底层资产为办公楼、酒店和奥特莱

2、斯。1 月 29日，上交所公示首批 3 只商业不动产 REITs 申报受理：1）汇添富上海地产 REIT，底层资产为上海黄浦区鼎保大厦、鼎博大厦两个办公楼；预计募集规模 40.02亿元、2026-27年净现金流分派率为4.50%、4.57%。2）中金唯品会REIT，底层资产为郑州和哈尔滨2个杉杉奥特莱斯项目；预计募集规模 74.7 亿元、2026-27 年净现金流分派率为 4.57%、4.99%。3）华安锦江 REIT，底层资产为分布在全国 18 座城市的 21 家锦江都城酒店；预计募集规模 17.03 亿元、2026 年净现金流分派率为 5.05%。本次证监会商业不动产 REITs 推进较快

3、，后续主体扩围可期，预计审批也将更快。本次证监会商业不动产REITs与发改委基础设施REITs的区别：1）推进较快，自试点到首批申报受理约 1个月；此前发改委 REITs从试点到首批受理则约 1年；2）资产归属主体，发改委REITs以国央企为主，后续证监会REITs资产主体或扩围至民营房企；3）资产类型，本次新增底层资产主要为办公楼和酒店，后续资产品类丰富可期。对于房企，商业不动产 REITs 能够盘活存量资产、拓展权益融资渠道、将资产价值显性化。构建商业不动产资产证券化多层次市场，盘活存量、化解风险、助力企业转型。商业不动产公募 REITs 与机构间 REITs（交易所私募 REITs）、不

4、动产基金将组成商业不动产资产证券化多层次市场，这将有利于：1）拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，实现“投融管退”良性闭环；2）为企业提供战略转型升级的新选项，引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型；3）提供商业不动产价值的“锚”，将商业不动产价值显性化；4）盘活我国庞大的商业存量资产价值，有助于回笼资金并降低资产负债率，化解房地产行业的债务困境。预计后续商业不动产公募 REITs 规模将持续扩大。投资分析意见：首批商业不动产 REITs 上报，优质商业地产迎来价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产基本面仍将继续磨底，考虑到本次经济工作会议中要求“着力稳定房地产市场”，预计

5、后续仍有进一步楼市支持政策出台，并预计核心城市止跌回稳将更早到来，同时我们认为两大发展机遇值得关注：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城；2）优质房企：绿城中国、建发国际、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海外发展；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共4页 简单

6、金融 成就梦想 表 1：首批 3 只商业不动产 REITs 概况 底层资产 预计募集规模（亿元）预计现金流分派率 2026E 2027E 汇添富上海地产 REIT 上海黄浦区鼎保大厦、鼎博大厦两个办公楼 40.02 4.50%4.57%中金唯品会 REIT 郑州和哈尔滨 2 个杉杉奥特莱斯项目 74.7 4.57%4.99%华安锦江 REIT 全国 18 座城市的 21 家锦江都城酒店 17.03 5.05%资料来源：Wind，申万宏源研究 表 2：发改委 REITs 和证监会 REITs 差异 类型 全称 资产归属主体 审批部门 主要节点 试点通知 首批上报 首批上市 发改委 REITs 基