【中银证券】商业不动产REITs点评：首批商业不动产REITs发行在即，存量盘活规模可期-260202（4页）.pdf

1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业行业点评点评 2026 年年 2 月月 2 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生房地产行业房地产行业 2026 年年度策略年年度策略（2026/01/13）资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，化”，RWA 重构资产投资逻辑重构资产投资逻辑（2025/09/24）资产证券化系列报告一：我国资产支持证券存量资产证券化系列报告一：我国资产支持证券存量规模超规模超 3 万亿元；公募万亿元；公募 REITs 从破冰到

2、常态化发行，从破冰到常态化发行，未来空间可期未来空间可期（2025/06/30）保租房保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管起航，租赁行业加速步入专业化资管时代时代（2023/05/08）中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710

3、 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 商业不动产商业不动产 REITs 点评点评 首批商业不动产REITs发行在即，存量盘活规模可期 核心观点核心观点 公募公募 REITs 市场从基础设施领域拓展至商业不动产领域市场从基础设施领域拓展至商业不动产领域。证监会于 2025 年 12 月 31 日发布了中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（下文简称“公告”），标志着我国 REITs 市场进入了“商业不动产+基础设施”并行发展的新阶段。公告明确了商业不动产 REITs 的产品定义，提出了基金注册及运营管理、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任

4、等方面要求。此外，其他有关事宜，仍参照2020 年 8 月发布的公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）有关规定执行。根据公告，商业不动产投资信托基金商业不动产投资信托基金被定义为被定义为指通过投指通过投资于商业不动产资产支持证券，以其和相关项目公司为载体取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳资于商业不动产资产支持证券，以其和相关项目公司为载体取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

5、同样在 12 月 31 日，证监会还发布了关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知，提出“重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产 REITs，提高发行上市效率。鼓励鼓励 REITs 持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产 REITs 业务。有序拓展原始权益人范围”。2025 年年 12 月月 31 日日，上交所与深交所分别发布了公募上交所与深交所分

6、别发布了公募 REITs最新的业务办法最新的业务办法。1）将将扩充指引适用范围扩充指引适用范围：将：将商业不动产商业不动产 REITs 纳入业务办法纳入业务办法适用范围，适用范围，并并调整相关表述，调整相关表述，包括将“基础设施基金”、“基础设施资产支持证券”、“基础设施项目”调整为“不动产基金”、“不动产资产支持证券”、“不动产项目”等。2）新增了商业不动产新增了商业不动产 REITs 关注事项：关注事项：将商业综合体、商业零售、办公、酒店均包含在商业不动产 REITs 发行的适用范围中，明确了商业不动产 REITs 经营与财务情况、资产评估、运营管理安排等方面差异化的核查和信息披露要求。3