1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 华润万象生活华润万象生活(1209 HK)港股通港股通 构建非凡生态构建非凡生态，迎接万象更新迎接万象更新 华泰研究华泰研究 首次覆盖首次覆盖 投资评级投资评级(首评首评):):买入买入 目标价目标价(港币港币):):46.63 2022 年 12 月 19 日中国香港 物业管理物业管理 独具特色的“独具特色的“2+1”业务模式”业务模式，首次覆盖给予“买入”评级，首次覆盖给予“买入”评级 公司隶属于华润集团，着力构建商管、物管和大会员生态体系一体化发展的“2+1”业务模式。短期来看，21 下半年以来几大压制因素宏

2、观经济环境、地产预期、港股流动性正在逐步改善，商业不动产 REITs 的推进也将构成催化。长期来看，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。我们预计2022-2024 年 EPS 为 0.92/1.26/1.61 元，可比公司平均 2023PE 为 19 倍（Wind 一致预期），考虑公司的稀缺性和历史估值，我们认为合理 2023PE为 33 倍，目标价 46.63 港币，首次覆盖给予“买入”评级。购物中心商管：全链禀赋卓越，坐拥深厚壁垒购物中心商管：全链禀赋卓越，坐拥深厚壁垒 购物中心商管业务是公司区别于其他物管公司的鲜明特色。截

3、至 22H1，公司已开业购物中心 74 个，其中 30 个零售额在当地城市排名第一，62 个排名前三，在重点城市实现深耕布局。公司在商管领域构筑了深厚的竞争壁垒：1、依托华润置地的深耕核心城市和融资禀赋，在高潜力项目获取环节具备优势；2、凭借团队、品牌资源、数字化等维度的商管能力，在购物中心的设计、定位招商、开业、运营环节亦具备竞争优势。2022 年以来公司克服不利因素影响，在零售额、租金、新开业方面均交出亮眼答卷，成为公司商管能力的又一个有力证明，也是公司未来获取新项目的优质名片。物业管理：高速发展路径清晰物业管理：高速发展路径清晰 公司为物管业务勾勒了清晰的增长图景，且正在快速落地。截至

4、22H1，公司物管业务在管面积 2.53 亿平，目标 2025 年末超过 4 亿平。公司有望通过华润置地交付、市场化拓展、收并购三轮驱动的方式实现在管面积的高速增长，2022 年连续完成对禹洲、中南、祥生旗下物管公司的收并购，是少有的内部决策灵活高效的物管央企。此外，公司社区增值服务产品体系已经成形，22H1 营收同比+78%，未来仍有较高潜力。大会员体系：串联空间服务，集团协同赋能大会员体系：串联空间服务，集团协同赋能 2022 年 5 月，公司正式推出“万象星”会员体系，截至 22H1 已经打通多个业态共 3111 万客户的大会员池。公司在战略层面重视大会员体系的作用，在多个业态都具有较强

5、的服务能力并能实现组织架构上的部门协同，且在重点区域拥有较高的项目密度，因此才得以推出独具特色的大会员体系。我们认为大会员体系的不断打磨，将在提高公司在集团内的战略地位的同时，也有望凝聚集团之力，进一步提升公司在物管和商管领域的竞争力。风险提示：宏观经济和防控政策的不确定性，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 S

6、AC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 基本数据基本数据 目标价(港币)46.63 收盘价(港币 截至 12 月 16 日)38.50 市值(港币百万)87,876 6 个月平均日成交额(港币百万)91.57 52 周价格范围(港币)22.25-46.90 BVPS(人民币)6.24 股价走势图股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024