房地产行业首批商业不动产REITs申报：商业不动产REITs资产出表再添工具-260131（3页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业跟踪报告行业跟踪报告 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2026.01.31 商业不动产商业不动产 REITs，资产出表再添工具，资产出表再添工具 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产核心销售趋于均衡，投资开发仍需助力2026.01.29 房地产第4 周成交涨跌互现，供给下降有利市场重获均衡2026.01.25 房地产通胀好转，资产价格预期受益2026.01.20 房地产风雨之后，等待彩虹2026.01.19

2、 房地产第3 周成交回升，商业地产首付比下调有利稳定市场2026.01.18 首批商业不动产 REITs 申报 table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 陈昭颖(分析师)021-23183953 S0880525100002 本报告导读：本报告导读：我国首批商业不动产我国首批商业不动产 REITs 覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产的覆盖范围，通过盘活多类型成熟资

3、产，扩大了底层资产的覆盖范围，通过盘活多类型成熟资产，对改善企业现金流和业绩对改善企业现金流和业绩具有实质利好，具有实质利好，引导行业向新模式转型发展。引导行业向新模式转型发展。投资要点：投资要点：Table_Summary 我们认为，商业不动产我们认为，商业不动产 REITs 的推出对改善企业现金流和业绩具有的推出对改善企业现金流和业绩具有实质利好，优化企业报表表现，实质利好，优化企业报表表现，推荐：推荐：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-

4、华侨城 A。首批商业不动产首批商业不动产 REITs 已进入申报阶段，发展进程全面提速。已进入申报阶段，发展进程全面提速。2026年 1 月 29 日，首批商业不动产 REITs 已申报至证监会，分别是华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金。项目资产优质，现金流分派率可观。项目资产优质，现金流分派率可观。1）华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金的项目包括位于全国 18 座城市的 21 家“锦江都城”品牌酒店，预计募集规模为 17.03 亿元，2025 年 10 月 1 日至 2025 年12 月 31 日止及 2

5、026 年可供分配现金预测值分别为 1462.67 万元和8599.92 万元，年化现金流分派率预测值分别为 3.44%（年化）和5.05%。2025 年 1-9 月，项目可供房数为 803750 间，平均入住率为61.58%，平均房价为 258.33 元，每间可售房收入为 159.08 元。2）汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金的项目包括鼎保大厦项目、鼎博大厦项目，预计募集规模为 40.02 亿元，预计 2026 年可供分配金额 1.80 亿元，预计 2027 年可供分配金额 1.83 亿元，年化现金流分派率预测值分别为4.50%和4.57%。鼎保大厦项目于2019年 12 月投入运

6、营，建筑面积 7.46 万平，办公部分于 2025 年年底剩余使用年限为 39.28 年，商业部分于 2025 年年底剩余使用年限为29.28 年；鼎博大厦项目于 2022 年 12 月投入运营，建筑面积 9.88万平，办公部分于 2025 年年底剩余使用年限为 39.27 年，商业部分于 2025 年年底剩余使用年限为 29.27 年。3）中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金的项目包括郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模为 74.7 亿元，预计 2026 年度合并可供分配金额为 3.41 亿元，预计 2027 年度合并可供分配金额为3.73 亿元，年化现金流分派率预测