房地产行业研究年度报告：东风已起行业估值将迎重塑-221218（38页）.pdf

1、-1-敬请参阅最后一页特别声明 市场数据市场数据(人民币）人民币）市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 2029 沪深 300 指数 3954 上证指数 3168 深证成指 11295 中小板综指 11959 相关报告相关报告 1.会议释放积极信号，支持力度或将加大-地产行业点评，2022.12.17 2.需求端宽松加速，REITs 扩容利好融资-地产行业周报，2022.12.11 3.招商、华发推出融资计划，利好企业持续经营-地产行业点评，2022.12.6 4.11 月三箭齐发，提振行业信心预期-地产行业周报，2022.12.4 5.“第三支箭”落地，地产信心终修复-地产行业点评

2、，2022.11.28 杜昊旻杜昊旻 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130521090001 王祎馨王祎馨 联系人联系人 方鹏方鹏 联系人联系人 fang_ 东风已起东风已起，行业行业估值将迎重塑估值将迎重塑 核心观点核心观点 2022 年行业基本面触底年行业基本面触底。2022 年房地产市场延续 2021 年下半年的弱势，1-11 月商品房销售金额同比-26.6%，70 城房价连续 13 个月下滑；低迷中有分化，高能级城市、中高端改善项目去化更有韧性，且二手房恢复较新房更好；部分优质房企四季度单月销售同比转正。土拍市场受房企现金流困境影响整体热度偏低，2022 年 1-11

3、月宅地成交量同比-36.4%；拿地企业以央国企和地方国资平台为主，22 年第三批次两者拿地比例合计超 80%。居民购房意愿持续偏弱，房企融资虽有改善但仍有压力，销售和融资端对投资产生负反馈。物业服务整体板块走势与地产基本一致，而弹性更大。2022 年政策面开始转向宽松。年政策面开始转向宽松。在弱基本面的现实下，中央多次重磅会议定调，房地产调控转向宽松；供给侧政策应出尽出，房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化齐发，保交付、防风险；需求侧房贷利率随LPR 持续下调，首套房贷利率较 21 年高点下降 163BP；限制性政策加速松绑，上海、北京局部限购放松，成都、杭州等城市相继跟进，佛山市

4、全面取消限购；预计后续需求端宽松政策将持续加码。2023 年预计市场前低后高，呈弱复苏态势年预计市场前低后高，呈弱复苏态势。我们推测未来需求端政策将围绕维持量价稳定，引导居民购房信心和预期的恢复，从而带动行业企稳回暖。从复苏强度来看，我们预计“竣工销售投资拿地新开工”。对标2014-15 年周期，重磅政策出台后约 2 个季度销售出现转正，本轮在需求端政策持续落地的支撑下，市场销售最早有望在 2023 年 2 季度恢复，进而拉动产业链开竣工和投资的复苏。我们预计 2023 年商品房销售面积 13.0 亿方，同比-5.9%；房屋新开工面积 10.8 亿方，同比-11.8%；全国房屋竣工面积 8.8

5、 亿方，同比+2.0%；房地产开发投资金额 12.2 万亿元，同比-6.9%。行业格局延续分化，行业格局延续分化，头部央国企和改善型房企强者恒强头部央国企和改善型房企强者恒强。2021 年至今行业洗牌持续进行，格局已出现新雏形：由于一系列原 TOP30 房企出现债务违约或展期，行业集中度有所下滑，而改善房企如绿城、滨江、建发市占率逆势大幅增长；民营房企市场地位下滑，央国企座次提升，TOP30 房企中民企从最高 21 家降至 13 家，央国企从最低 6 家增至 14 家，且从拿地端显示未来央国企市场份额将持续提升；头部央国企和改善型房企拥有良好的资产质量，能实现有质量的高周转，快速去化、持续拿地

6、，强者恒强。房企房企利润水平逐步改善，板块估值有望重塑利润水平逐步改善，板块估值有望重塑。供给端由于土地成交缩量，地方国资平台拿地占比高，2023 年入市项目面临竞争较小，有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上，项目利润率或将回升，拉动板块估值的提升。房企“第三支箭”股权融资的放开，为房地产行业注入优质资产或流动资金，缓解部分房企面临的现金流困境，也能修复公司估值。REITs 范围有望扩大，盘活存量资产（重资产项目可以转化为收入），助力估值重塑。投资建议投资建议 我们预计在宽松政策持续落地背景下，2023 年市场前低后高实现弱复苏，房企利润率将逐步修复，带动行业估值的重塑。地产板块，首推布局优质重