越秀服务-大湾区国企物业TOD物管竞争力显著-221205（29页）.pdf

1、-1-敬请参阅最后一页特别声明 市价（港币）：2.92 元 目标（港币）：3.81 元 市场数据市场数据(港港币币)流通港股(百万股)1,522.03 总市值(百万元)4,444.33 年内股价最高最低(元)4.410/2.280 香港恒生指数 18675.35 股价表现股价表现(%)3 个月个月 6 个月个月 12 个月个月 绝对-5.19-18.66-13.61 相对香港红筹-3.18-8.82-6.62 杜昊旻杜昊旻 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130521090001 王祎馨王祎馨 联系人联系人 大湾区大湾区国企国企物业物业，T TODOD 物管竞争力显著物管竞争力显

2、著 主要财务指标主要财务指标 项目项目 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)1,168 1,918 2,315 2,788 3,344 营业收入增长率 30.3%64.2%20.7%20.5%19.9%归母净利润(百万元)199 360 402 441 475 归母净利润增长率 118.0%80.6%11.7%9.9%7.5%摊薄每股收益(元)N.A.0.24 0.26 0.29 0.31 每股经营性现金流净额 N.A.0.66 0.38 0.42 0.30 ROE(归属母公司)(摊薄)32.4%12.3%12.6%12.7%12.6%P/E N.A.

3、13.03 10.13 9.22 8.57 P/B N.A.1.60 1.28 1.17 1.08 来源：公司年报、国金证券研究所 基本结论基本结论 大湾区国企物管，大湾区国企物管，大大股东销售逆势增长股东销售逆势增长。公司深耕大湾区 30 年，现已发展成为全能型城市运营服务商，涵盖住宅、TOD、城市服务及公建、商业四大业态。截至 1H22，在管面积 4355 万方，同比+24.2%，合约面积 6262万方，同比+18.8%；合约/在管为 1.4 倍。大股东越秀地产财务绿档信用良好，1H22 融资成本下降至 4.1%（与头部央企水平相当）。得益于一二线优良土储布局，2022 年 1-11 月全

4、口径销售金额 1031 亿元，实现同比增长8%，而同期百强房企销售下滑 43%。TOD 物管物管竞争力强竞争力强。得益于公司大股东越秀地产和二股东广州地铁在 TOD（以公共交通为导向的发展模式）开发上的优势，公司是目前百强物业中唯一在大湾区提供 TOD 物管的公司。公司上半年成功外拓了福州、长沙、青岛三城的部分地铁线路，截至 1H22，公司 TOD 项目的合约面积已达 658万方，同比+7.5%，占总合约的 10%。截至 1H22，越秀地产拥有 359.4 万方 TOD 项目土储，开发后也将为公司 TOD 业务发展添砖加瓦。商业板块高质量发展。商业板块高质量发展。商业板块 1H22 年收入 2

5、.79 亿元，同比-0.2%（受疫情影响）；2021 年收入 4.9 亿元，同比+38%。截至 1H22，商业在管面积378 万方，其中写字楼占比 79%（300 万方），分布于广州、上海、武汉、杭州等核心城市。公司 2021 年在管写字楼平均出租率 90.9%，平均物管费22.3 元/月*平，均好于行业平均水平。社区增值逐渐发力，收入占比社区增值逐渐发力，收入占比快速快速提升。提升。公司于 2021 年发力发展社区增值，2021 年该块业务收入 4.4 亿元，同比+229%；1H22 收入 2.4 亿元，同比+32%，占总收入的 22.4%，相较 2020 年提升 10.9pct。后续随着各

6、项业务深入开展，我们预计社区增值服务将成为所有业务中增长最快的一项。净现金净现金超过超过市值市值，公司价值或被低估，公司价值或被低估。截至 1H22，公司账上净现金 41.5 亿元人民币，已超过公司当前总市值。我们认为公司作为国企，财务可信度较高，充足的现金也有利于后续业务发展，公司当前价值或被低估。投资建议投资建议 我们预计公司 2022-24 年归母净利润分别为 4.0 亿元、4.4 亿元和 4.7 亿元，同比增速分别为 11.7%、9.9%和 7.5%。结合可比公司估值，我们给予公司 13.0 x 的 2022 年 PE，对应目标价 3.81 港元/股，对应 2023-24 年 PE为