房地产行业最新观点及25年1~12月数据深度解读：关注国内贷款同比较大幅度回落且与新开工小幅回升背离-260119（20页）.pdf

1、关注国内贷款同比较大幅度回落且与新开工小幅回升背离房地产行业最新观点及25年1-12月数据深度解读12月单月/1-12月累计销售面积同比增速分别为-15.6%/-8.7%（较上月分别+1.7pct/-0.9pct），12月单月销量同比延续11月份的震荡回落趋势，或受购房人对后续政策抱有期待以及二手房价格下跌加重购房人观望情绪等影响，房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产替代效应角度一定程度上影响了需求的企稳回升；往后看，据高频数据，1月1-15日销量同比较12月回落19pct至.-42%，关注行业基本面承压下政策的边际变化可能;12月单月/1-12月累计竣工面积同比增速分别为-18.

2、3%/-18.1%(较上月分别+7.2pct/-0.1pct），12月竣工负同比较上月小幅收窄，主要是季末月竣工同比表现出一定的脉冲特征，这个特征在25年二季度和三季度均有体现，而该特征更早年份少有出现，或与当前房企在现金流压力和交付节点上优先现金流规划有关。根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比趋势在26年下半年之前或持续处于偏低位置”；12月单月/1-12月累计开发投资金额同比增速为-35.8%/-17.2%(较上月分别-5.5pct/-1.3pct），当前施工面积仍在下滑，但投资同比较施工面积同比下滑更快，或反映房企施工强度较弱的特征仍未明显变化，其背后或受销售市场热度低位震荡影

3、响销售回款，压制经营性支出导致；判断短期内房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投资;12月单月/1-12月累计到位资金同比增速为-26.7%/-13.4%（较上月分别+5.8pct/-1.5pct），结构上，国内贷款同比出现较大幅度回落，较明显低于新开工同比，一方面或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等动作阶段性减少有关，一方面或是个别房企展期事件使得部分银行对房地产行业的放贷态度更为谨慎，另外去年同期高基数也有影响;12月70城房价：新房房价环比跌幅小幅收窄，结构上二三线城市跌幅较大，12月70城新房房价环比-0.37%

4、（环比跌幅较上月收窄0.02pct），其中一线/二线/三线环比-0.30%/-0.40%/-0.40%；二手房房价环比跌幅小幅收窄，结构上一线环比跌幅更大，12月70城二手房房价环比-0.70%（环比跌幅较上月收窄0.05pct），其中一线/二线/三线环比-0.90%/-0.70%/-0.70%：投资建议：（一）春节后二手房存库挂牌量变化是市场关注重点，其影响市场对供需关系改善的节奏判断及对金融机构抵押品跌价的关注；（二）“金融16条”将于2026年末到期，后续贷款接续办法以及银行不良生成速度和节奏的边际变化或也是市场关注的焦点；（三）个别房企“展期议案”事件的结局或是市场关注重点，其对房企融

5、资和拿地节奏的影响值得关注；（四）房贷利率、租金不变假设下，预计2026年11月前后净租金回报和房贷利率将拉平，或有助于推动总购房需求企稳，届时板块或出现超额收益机会。关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润万象生活】【华润置地】等；（2）经营动量有积极变化的公司，例如25年【滨江集团】【中国金茂】【建发国际集团】等曾演绎这一逻辑；（3）公开债务偿付压力下降且估值较低的【金地集团】【龙湖集团】等；（4）业绩增长及分红稳定的物企【保利物业】【绿城服务】等；（5）存在机会型布局价值的【华侨城】【南山控股】等。风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不

6、及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。推荐（维持）行业规模相关报告框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。事件：（1）统计局公布25年1-12月全国房地产相关数据，1-12月累计房地产销售面积8.8亿平，累计同比（基期调整）-8.7%；房地产销售金额8.4万亿元，累计同比（基期调整）-12.6%；新开工面积5.9亿平，累计同比（基期调整）-20.4%；竣工面积6.0亿平，累计同比（基期调整）-18.1%；开发投资额8.3万亿