世邦魏理仕：2022年第三季度郑州房地产市场回顾与展望报告（6页）.pdf

1、2022 年第三季度，郑州优质写字楼市场录得 2 栋优质写字楼入市，为市场带来约 11万平方米新增供应，使郑州优质甲级写字楼市场存量上升至 453.6 万平方米。第三季度郑州优质写字楼净吸纳量录得 4.12 万平方米，较第二季度上浮近 52.67%，得益于若干大面积客户的成交，拉升了市场整体吸纳量，但因北龙湖片区写字楼逐步入市，空置率上涨 4.52 个百分点至 23.9%。市场平均租金较第二季度略有上升 0.95%至每月每平方米 93.13 元，整体来看依旧保持平稳。随着客户选择周期的拉长及吸纳量的减弱，业主延续了第二季度的灵活租赁策略，对免租期及租金策略的优惠力度持续关注。从客户成交类别看，

2、第三季度成交客户集中在金融保险类、成交客户集中在金融保险类、TMTTMT 及医药健康类行业及医药健康类行业，分别占比约 38%、19%、14%。季内，本地内资客户占据市场成交主导地位，以保险及金融类行业为主导的客户占据了租赁市场大面积客户的龙头地位，且租金承受能力较为优秀；细分类别涵盖了专业服务、房地产相关、新能源等行业，租赁面积区间跨度大，承租能力偏弱。客户成交面积仍以 800 平方米以下的中小面积占主导，2,000平方米以上成交在第三季度也有大幅增长。随着三季度疫情波动的平稳，催化了部分优质客户的搬迁升级需求。租户方降本增效及对政策驱使的敏感度进一步增强。北龙湖金融岛片区优质楼宇的逐步入市

3、，预示着新兴核心片区将崭露头角，片区整体存量入市时间将从 2022 年持续至 2026 年。市场存量将逐年攀升，优质写字楼市场将持续面临更多的机遇与挑战，优先进行策略调整的楼宇或将更能得到优质客户的青睐。“写字楼市场受上半年疫情的影响，于三季度出现了回暖，企业选址需求得到进一步释放。在政府出台的一系列的帮扶政策引导下，营商环境不断优化，加速写字楼市场复苏。疫后部分行业对办公需求的转变，将进一步催化租赁市场的活跃度。因此，及时进行租赁模式调整并适应市场变化的业主将更受客户的青睐。”上半年，受疫情反复及消费内需走弱影响，次级、近郊商圈录得不同程度的退租潮，空置率环比上升至近五年新高。随着第三季度疫

4、情及相关政策趋于平稳，市场迎来小幅回暖，空置率 18 个月以来首次迎来下降 17.4%至 13.2%。恢复投资信心仍需时日恢复投资信心仍需时日，主力店主力店（超市超市、影院影院）、零售及休闲娱乐业态仍持观望态度零售及休闲娱乐业态仍持观望态度。受此影响，截止 2022 年第三季度末全市商业首层平均租金进一步下降至每月每平方米441 元，同比跌幅达 14%；反观核心商圈优质商业，表现仍较为坚挺并有小幅增长，截止三季度末上涨至每月每平方米 750 元。7 月 19 日，郑州迎来 2022 年首个新增优质商业供应，位于新密主城区的中强光年城市广场，一个由购物中心、街区、酒店式公寓组成的商业综合体，其中

5、商业零售面积约 87,000 平方米，带来了包括蔚来汽车、理想汽车、必胜客等在内的多家区域首店。此外，第三季度印力集团、杉杉商业集团分别在二七区完成了新项目主体工商注册，预示着全国性商业地产开发运营商继续加码在郑州的投资及项目规模。需求方面，以丹尼斯大卫城、正弘城带动的需求方面，以丹尼斯大卫城、正弘城带动的“首店效应首店效应”持续扩大。持续扩大。丹尼斯大卫城的品牌升级计划步入成果呈现期，与 LVMH 集团持续深化合作的同时，一些近几年在国内奢侈品牌市场表现较为活跃的新兴品牌，以及初登中国市场的欧美小众品牌纷纷进驻。例如 2021 年 12 月才登录中国市场的德国奢华运动品牌 Bogner（华中

6、首店）、意大利奢侈品集团 OTB 旗下人气奢华品牌 Maison Margiela（河南首店）、2011 年创办于法国巴黎的设计师网红品牌 Ami Paris（华中首店）等。同时，位于高铁商务区的汇艺银河里、CBD 中央商务区的永威木色购物公园、北龙湖商务片区的龙湖里商业街也录得多家郑州首店落地，如茅台冰淇淋旗舰店（全国第十一家，河南首家）、SoonSoo Chicken 等。与此同时，购物中心内新能源汽车品牌入驻继续保持增长态势购物中心内新能源汽车品牌入驻继续保持增长态势。