第一太平戴维斯：方兴未艾： 2022年中国工业地产报告（44页）.pdf

1、方兴未艾：中国工业地产年 月中国工业地产前言2工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。但近三年来，以相关资产为标的的成交在不

2、动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。本报告将从工业用地及物业形态、产业升级及研发驱动、热门城市工业园区

3、以及投资关注四个方面解析中国工业市场现状及趋势机遇。中国工业地产3工业用地及物业形态04产业升级及研发驱动10热门城市工业园区16投资关注25中国工业地产4在环保要求趋于严格、建设用地压缩的背景下，土地集约利用趋势已经形成集约利用中国工业地产集约利用5产业地产对应城市建设用地的M类土地，即工业用地。在环保要求趋于严格的背景下，M1地块（对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地）已成为核心城市最主要的新增供地形态。而对土地更加有效集约利用的要求，也使开发建设成本持续上升。各地对产业用地的具体行政指引存在巨大差异，这为工业地产投资运营构成了一定门槛。例如，在2018年东莞推出新兴产业用地M

4、0地块后，苏州、郑州、珠海等多个城市陆续推出此类地块的地方管理细则，但具体可以做怎样的物业形态，例如厂房是否可以分割销售，则需要进一步参考当地文件。产城融合的大势下，工业园区开发正呈现更新面貌。一方面，核心城市园区无论运营或是招商水平已愈发提升，并已通过探讨更多金融方式，实现可持续发展；另一方面，工业用地存量巨大，很多开发时间早，也意味着势必对抵消利用的存量地块重新加以利用。这也是一线城市工业用地的主要处理方式和趋势。以上海为例，原有划分的“104、195、198”地块产业空间布局优化为“产业基地-产业社区-零星工业地快”。产业用地以空间规划为引导，向产业基地、产业社区集聚，新增产业项目原则上

5、布局在产业基地、产业社区内。按照高质量产业发展标准，确定产业基地、产业社区外的规划保留零星工业地块。中国工业地产6产业用地类型主要土地类型相关背景是否适合产业园开发M1一类工业用地，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地客户可满足需求M2二类工业用地，对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地合适客户可满足需求M3三类工业用地，对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地M3用地通常较为稀缺，多为化工地块，特定需求企业会有更高的税收承担能力C65在2011年上海市出台了上海市控制性详细规划技术准则（沪府办201151号发），准则里提出增加科研设计用地（C65），希望对工业园

6、区内的土地功能加以区分，避免土地收益流失。可分割销售，地价相对便宜；允许定向供地，避免重新招拍挂风险M0/Ma2018年9月11日，东莞出台东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法（下称办法），这也是全国第一个第一份明确针对M0的市级政策。根据这一文件张家港市出台张家港市科创产业用地（M0）管理暂行办法；昆山市出台昆山市科创产业用地（Ma）管理办法（试行）；目前此类用地主要是国资平台/城投公司在开发管理，市场主体进入较少。同时，此类地块与旧改关系比较紧密，价格通常较高。MX2011年以来，南京推出了三类创新型产业用地“MX”主要面向生产研发类的企业，容积率要求是在1.54.0之间，可统筹配建不超