【华源证券】2026年房地产投资策略：寒夜破晓，曙光渐近-260113（53页）.pdf

1、现状分析：当前中国房地产市场正处于结构性调整阶段，整体特征表现为“量价齐跌、库存及投资压力仍存”。2025年，全国新房成交延续22年以来的调整趋势，70城新房二手房价格同环比持续下跌，价格端仍在底部震荡。库存方面，新房和二手房库存去化压力仍在增加，其中新房库存虽略有回落，但在成交持续偏弱的背景下，全国平均去化周期仍维持高位，库存压力依旧突出。投资端，房企整体延续谨慎态度，拿地意愿偏弱，新开工面积持续下降，房地产开发投资降幅仍在扩大。政策复盘：回顾2021年及之前的历史周期，房地产需求走弱多由政策收紧引发，因此政策放松往往能迅速带来成交与房价反弹，刺激效果明显。但本轮周期中，2022-2024年

2、多轮宽松政策均未带来持续修复，核心原因或在于需求端已自然“见顶”：城镇化率升至接近快速提升区间的上沿、人口增速转负，新增需求放缓；同时居民与房企杠杆已处高位，信用扩张空间有限，导致政策刺激效果相对有限。这意味着本轮调整并非传统“政策收紧-政策放松”周期，而是需求自然回落与资产负债表约束共同导致。展望未来，行业复苏或需同时满足政策进一步发力与需求自然筑底，政策方向或将从传统宽松转向利率下行、房贷贴息、存量房收储及城市更新等结构性工具。行业展望：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整周期有望进入尾声：参考全球68次房地产危机的历史经验，样本历史平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前

3、我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。更重要的是，2006-2021年中国房地产的上行周期中实际房价涨幅与同期实际人均GDP增速基本匹配，显示房地产价格上涨与经济扩张相协调，整体风险或低于普遍认知。2）“好房子”趋势：当前房地产行业政策导向已完成从“住有所居”向“住有宜居”的根本性转变。中央层面自2023年起高频强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，政策推动和供需结构的升级意味着后续高品质住宅市场或将迎来较大的发展空间。3）香港楼市复苏延续：考虑美联储降息周期、“供平过租”激发的刚性及投资需求释放，以及人口回流提供的刚性需求等多重积极因素支撑，预计2026年香港一手私人住宅市场成交量

4、与成交价格或将进一步回升。风险提示：政策波动风险，行业基本面修复不及预期的风险，房企经营与流动性风险，第三方数据偏差风险。主要内容4.投资建议：寒夜破晓，曙光渐近长周期：本轮地产周期中，政策效果相对有限(divcenter)图：复盘过往几轮房地产周期政策放松后地产量价走势(/divcenter)复盘过往几轮房地产周期，政策放松后效果明显，量价反弹显著；其中，08年11月、11年12月、14年9月的三轮政策出台后，商品房销售面积单月同比从阶段性低点的-35.7%、-.14.0%、-16.3%修复至+99.6%、+49.5%、+44.1%；70城商品住宅价格环比从阶段性低点的-0.7%、-0.3%

5、、-1.2%修复至+1.9%、+1.1%、+1.8%。本轮周期中，政策放松后，效果相对有限，并且持续性不足；其中，22年9月、23年8月、24年5月、24年9月的这四轮政策出台后，商品房销售面积单月同比从阶段性低点的-33.3%、-18.2%、-20.7%、-10.8%修复至+5.5%、-10.1%、-10.8%、+3.5%；70城商品住宅价格环比从阶段性低点的-.0.4%、-0.4%、-0.7%、-0.7%修复至+0.4%、-0.3%、-0.6%、-0.1%。小周期：复盘21年以来政策周期，市场反弹力度和持续性有限我们复盘本轮周期中，21年以来四次标志性的地产支持政策周期：第一次（2022/

6、9/30）：央行等：2022年6-8月房价连续下降城市可放宽首套房贷款利率下限；财政部等：23年底前居民换购住房个税退税优惠；第二次（2023/8/31）：央行、金融监管总局：全国首套首付不低于20%、二套不低于30%；北上广深陆续明确“认房不认贷”；第三次（2024/5/17）：央行、金融监管总局：首套房首付不低于15%、二套不低于25%；取消首套、二套房贷利率下限。设立3000亿保障房住房再贷款；第四次（2024/9/24）：“9.24”国新办会议，存量房贷利率下降，二套首付比下调。“9.26”政治局会议，首提“房地产止跌回稳”。从以往的房地产小周期可以看到，需求走弱多源于政策收紧，因此在