房地产行业2026年度投资策略：三个市场关注点和一个自然均衡点-260104（15页）.pdf

1、三个市场关注点和一个自然均衡点-房地产行业2026年度投资策略展望2026年，我们延续过去对行业基本面和资产配置的分析框架，分析2026年对行业beta比较关键的几个节点，包括三个市场关注点和一个总购房需求自然均衡点，并对明年行业的投资机会进行展望。其中，三个市场关注点或均在2026年上半年进入观察窗口期，而下半年的关注点则或是总购房需求的自然均衡点。三个市场关注点：（1）二手房库存（挂牌量）仍在震荡上升趋势中，短期内由于年末至春节前或有季节性因素影响（部分挂牌业主春节前撤盘，待春节后重新挂牌），春节后或是观察挂牌量变化的重要窗口。若春节后挂牌量进一步上升，市场对供需关系改善的节奏判断或进一步

2、变得模糊，并加大对金融机构抵押品跌价的关注度；（2）“金融16条”将于2026年末到期。后续贷款接续办法以及银行不良生成速度和节奏的边际变化或也是市场关注的焦点；（3）个别房企“展期议案”事件的结局或是市场关注重点，其对房企融资和拿地节奏的影响值得关注。一个自然均衡点：房贷利率、租金不变假设下，预计2026年11月前后净租金回报和房贷利率将拉平，租金变化和降息节奏或改变均衡点出现的早晚。这一均衡点临近时，资本市场或对即将开启的二手房去库存定价，从而或带来阶段性超额收益机会。去库存的速度或是房价变化节奏的重要影响变量。市场指标预测：基于政策仍有发力空间和净租金回报率与房贷利率差值被动收窄推动需求

3、止跌回稳等假设，预计26年全年销售面积同比7%（较25年+2pct），销售额同比.9%（较25年+4pct）；基于上述销量预测，预计26年全年新开工同比14%（较25年+4pct），投资同比.12%（较25年+3pct）;竣工同比11%（较25年+4pct）。投资建议：房地产角度：关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润置地】【华润万象生活】等；（2）经营动量有积极变化的公司，例如25年【滨江集团】【中国金茂】【建发国际集团】【越秀地产】等曾演绎这一逻辑；（3）公开债务偿付压力下降且估值较低的【金地集团】【龙湖集团】等；（4）业绩增长及分红稳定的物企【保利物业】【绿城服务】等；（5）存在机会

4、型布局价值的【华侨城】【南山控股】等；（6）以及【绿城中国】【保利发展】【中国海外发展】等。产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价。生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。风险提示：净租金回报率和贷款利率差值收窄进程不及预期，挂牌量上升幅度超预期，房企拿地力度不及预期，房地产相关不良贷款生成速度超预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。推荐(维持）行业规模相关报告1、相对于需求端变化，供应端二手房库存（挂牌量）的震荡上升或是更重要的房价影响因素，而购

5、房者杠杆水平和房价下跌幅度的关系或是推动局部挂牌量上升的重要因素虽然今年以来需求有过一定边际改善，但存续挂牌量仍呈震荡上升趋势，或反映供给上升速度快于需求改善。需求方面，今年以来新房网签面积持续处于负同比区间，而二手房方面，虽然今年1-3月和9月二手房成交曾阶段性出现同比增长但大多数时间仍处于负同比区间。其中，1-3月在2024年9月政策调整后市场反弹的延续作用下，二手房网签面积处于正同比区间（1-2月累计同比+26%，3月同比+19%），随后4月同比转负至1%；在8-9月北京、上海、深圳等城市先后调整限购政策等因素影响下,9月二手房网签面积较8月同比转正至+14%；其余月份二手房网签面积均处

6、于负同比区间。而从挂牌量来看，今年以来49城二手房存续挂牌套数整体呈震荡上升趋势，截至2025年11月，49城总二手房挂牌套数较2024年末净增长12%。(divcenter)图1：样本城市新房及二手房网签面积同比(/divcenter)2025年10月以来，二手房价格环比跌幅边际扩大，或也一定程度上佐证供需关系边际转弱。2025年11月，70城二手住宅价格指数环比-0.7%，与10月环比跌幅持平，较2025年5-9月平均.0.6%的环比跌幅扩大0.1PCT。2、“金融16条”将于2026年末到期，关注后续贷款接续办法以及银行不良生成速度和节奏的边际变化“金融16条”将于2026年末到期。市场