阿里研究院：智能时代的商业地产数字变革与发展白皮书(45页).pdf

1、 目录 序 1 第一章、 商业地产数字化转型的挑战和机遇 3 第二章、 商业地产消费者认知与交互重构 10 第三章、 商业地产数据运营与商业循环 20 第四章、 商业地产数字化转型的战略形态与变革路径 30 智能时代的商业地产数字变革与发展 序 商业地产随着政策及宏观经济环境的变化，其规模化发展阶段已经逐渐成 为过去时。取而代之的是商业物业的精细化运营和管理。商业地产的传统 价值是利用“场”聚合商户品牌和客流形成“交易”平台，收取租金或提 成是主要盈利模式。因此传统零售地产运营指标和组织模式是围绕“场” 和 “交易” 这两个价值点展开的 （即开发选址、 物业维护、 招商 / 出租率管理、 营销

2、运营） 。 随着网络对生活方式的渗透以及消费者的价值取向逐步演变，商业地产传 统运营模式的盈利能力开始出现偏离，首当其冲的是电商对线下客流的影 响，由此带来租赁商户的营收下滑。购物中心/综合体的主要收入来源是租 金，通常通过与商户租约约定或租约更新时的租金单价调整实现收益最大 化，但商户/租户对租金的承受能力由坪效决定，在租金上涨、租售比不断 提升的背景下，客流不增长、坪效不提高，最终结果就是租户歇业撤场， 并带来消费者客流的进一步减损。部分上市地产公司屡屡因为商场/购物中 心的表现不佳而带来整体资产估值的下降。 此外，商业地产的运营成本却不断增加，为了维系消费者粘性，诸多商业 地产运营商通过

3、定期投入成本装修、改变风格来吸引客户，但投入的成本 却难以带来相应的客流和坪效提升，从而导致税息折旧及摊销前利润（ EBITDA）回报不理想。2019年上半年商业地产高管们的频繁变动也从 侧面印证了这一点。 大浪淘沙沉者为金，在消费互联网不断崛起、传统商业地产运营难以为继 的时代背景下，对前沿科技和新兴网络力量的消化和吸收成为了地产行业 的共性选择。但我们总要回答时代的问题：商业地产今天数字化转型遭遇 的挑战是什么？产业边界到底在哪里？解决之道是什么？这正是白皮书需 要探索的答案。在这个变化和不确定性成为常态的时代里，没有一种竞争 力是永恒的，更没有一种商业模式可以长存。 智能时代的商业地产数

4、字变革与发展 不确定环境下，“确定”唯一真实可靠的来源是消费者，消费者成为商业 地产运营者和品牌商户间唯一的价值聚合点。而技术作为一种“艺术”语 言，能够高效集合产业链各个环节从而成为“大系统”。整个商业地产的 发展正在以数据为纽带，经历新技术、新业态对组织的穿透和重构。在合 作的要求下，相同领域甚至不同领域的生态组织将不再陌生，而逐步转变 为荣辱与共的生态共同体。 智能时代的商业地产数字变革与发展 随着房产政策以及行业融资环境前所未有的收紧，中国房地产开发商正在 换挡变速。而其中商业地产市场增长的放缓也将无可避免。继2018年商 业用地投资全面遇冷，2019年上半年行业环境也亦步亦趋，拿地越

5、来越 难，产业打造越来越精细化。根据目前公布的项目储备，一、二线城市商 业地产市场年增速在2018年后稳定放缓在15%以下。在这些城市中，平 均每2人拥有1平方米的商业面积，已经达到美国东西海岸发达城市的水 平，市场正式进入存量时代。而二、三线中小城市的商业地产，也到了重 新洗牌和行业整合的阶段。根据国家统计局数据显示，过去十年全国商业 营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据行业内部统计，建成开业率仅为 43%左右，另外57%的项目因各种原因未能开业。 03 第一章：商业地产数字化转型的挑战和机遇 一、行业焦虑与发展危机：逐步进入存量时代急需强化运营能力 16.7% 15.8% 14.3%

6、13.0% 10.3% 9.4% 9.2% 8.4% 7.9% 7.8% 7.4%7.3% 6.4% 6.3%5.9% 5.0% 3.8%3.8% 3.6% 天津 重庆 合肥 苏州 广州 昆明 厦门 杭州 上海 深圳 贵阳 福州 南京 成都 青岛 武汉 郑州 西安 北京 图:2018年中国主要城市商业地产空置率排名 来源：艾媒数据 智能时代的商业地产数字变革与发展 根据赢商大数据监测，2019年前三季度新开业的125家购物中心中，超 10个项目由存量项目改造而来，合计体量90余万。购物中心开发逐步 进入存量改造时代，尤其是一线城市存量商业改造进入规模发展。以上海 为例，2017年上海共有127