【国盛证券】2026年度策略：在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律-251225（67页）.pdf

1、2026年度年度策略：策略：证券研究报告|年度策略打造极致专业与效率打造极致专业与效率分析师分析师 金晶金晶分析师分析师 周卓君周卓君执业证书编号：执业证书编号：S0680522030001执业证书编号：执业证书编号：S0680523070006邮箱：邮箱：邮箱：邮箱：分析师分析师 肖依依肖依依分析师分析师 夏陶夏陶执业证书编号：执业证书编号：S0680523080005执业证书编号：执业证书编号：S0680524070006邮箱：邮箱：邮箱：邮箱：在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律 年 月 日2025 12 25目录2025年基本面回顾2025年政策

2、回顾2026年统计局指标预测商业回顾与展望12342026年展望与投资建议521.2025基本面回顾销售总量尚未企稳，拿地热度前高后低1、销售：新房+二手房成交总量尚未企稳2、拿地：土地成交在低基数上继续萎缩，土地财政承压3、库存：狭义库存仍在高位，相对库存去化周期创新高4、房企：强者优势延续，困难房企压力未缓目录3数据来源：Wind，国盛证券研究所全国商品房销售自2021年走过大周期拐点后进入长坡下行周期，逐年下台阶，只是台阶下的大与小。2025年1-10月全国商品房销售面积7.2亿方，同比-6.8%，量能上回到2009年的水平；销售金额6.9万亿元，同比-9.6%，量能上已经回到2015年

3、的水平。图：全国商品房销售面积（滚动12个月累计值，单位：亿平方米）图：全国商品房销售金额（滚动12个月累计值，单位：万亿元）1.1销售：2025年新房成交继续收缩，销售额已回落至2015年水平024681012141618202008/122009/122010/122011/122012/122013/122014/122015/122016/122017/122018/122019/122020/122021/122022/122023/122024/12年度商品房销售额（万亿元）滚动 12个月商品房销售额（万亿元）2022年年同比-26.7%2023年年同比-6.5%2024年年同比-

4、17.1%2025M1-10同比-9.6%024681012141618202008/122009/122010/122011/122012/122013/122014/122015/122016/122017/122018/122019/122020/122021/122022/122023/122024/12年度商品房销售面积（亿平方）滚动 12个月商品房销售面积（亿平方）2022年同比-24.3%2023年同比-8.5%2024年同比-12.9%2025M1-10同比-6.8%4数据来源：Wind，中指，国盛证券研究所图：70大中城市新房价格指数图：107城商品住宅月度销售金额（亿元）成

5、交量：一季度在上年”924”政策余温的推动下，中指百城住宅销售额同比增长6.3%；二季度政策效力减弱，加上二手房价格下行对新房造成冲击，引发购房者观望情绪，百城销售额同比降低10.6%；三季度新房市场进一步降温，百城销售额同比降幅扩大至15.1%；四季度面临上年同期高基数压力，10月和11月百城销售额同比分别下降33.4%和44.4%。累计来看，1-11月成交金额同比下降14.5%，我们认为尽管部分城市有新规产品入市的加持，但是受制于新的好去化部分供应量萎缩的约束，在无大力度政策刺激的情况下，成交同比走弱压力较大。成交价：根据统计局70个大中城市价格指数，2025年1-10月新房价格累计下跌2

6、.4%，自2021年高点至今已经下跌11.9%，已跌回至2018年末、2019年初的水平，但考虑到好房子入市以及成交结构向核心城市聚焦的趋势，我们认为实际成交价格已回退至2019年之前。虽然房价跌幅较2024年（同比下跌5.7%）有所收窄，但从历史经验看，全国层面价格的企稳依赖于量能的企稳复苏，现阶段难言价格真正止跌。1001101201301401501602011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/01