债券研究-固定收益专题报告：REITs配置窗口渐进聚焦三季报韧性主线-251210（26页）.pdf

1、WESTERN西部证券固定收益专题报告REITs配置窗口渐进，聚焦三季报韧性主线.核心结论【核心结论】当前REITs市场经历回调后估值趋于合理，对于长期配置型资金而言具备较高的投资性价比，可把握优质项目的逢调整配置机会。建议以三季度业绩为依据，沿两条主线布局：一是基本面韧性较强的板块，如数据中心、保租房等；二是四季度业绩有望实现环比改善的REITs，如受益于国庆假期及“双十一”促销活动的奥莱项目。此外，建议关注战略配售份额集中解禁可能带来的结构性进场机会。2025年11-12月，公募REITs市场迎来一轮集中解禁，单月解禁规模超10亿份，短期流动性压力导致部分优质标的估值承压，但也为低位布局提

2、供了窗口。【报告亮点】本报告以2025年三季报业绩为核心主线，系统回顾了三季度以来的市场行情走势。我们认为业绩韧性有望成为引领市场反弹的关键线索，基于此，报告对年末配置提供建议。逻辑一：P/NAV回归到均值附近，配置价值逐渐显现。自去年年初以来，伴随二级市场的强劲上涨，全市场P/NAV估值水平已从均值-2倍标准差的低位，启动了一轮持续的修复行情。25年7月以来随着市场整体调整，P/NAV震荡下行，目前已回落至历史均值+1倍标准差以内的合理区间，长期资金配置窗口已打开。逻辑二：基本面仍是核心，估值修复阶段业绩好的板块反弹动能更强。复盘10月21日以来的市场表现，涨幅领先的为数据中心（5.34%）

3、、保租房（3.81%、消费3.28%）和市政环保！(3.02%）板块。这些板块在三季度运营情况较为稳健，成为市场资金在估值修复过程中优先配置的重点。逻辑三：除受基本面驱动以外，REITs市场表现也受到无风险利率、政策环境等因素的影响。展望年末，债市在基金费率新规等潜在因素扰动下或难再现2023-2024年的抢跑行情。同时，在缺乏新增资金进入的状态下REITs市场或难以快速启动全面修复行情，因此对于交易型资金而言，在市场情绪尚未企稳的背景下需对短期波动保持警惕，谨慎参与。风险提示：统计口径不一致导致的偏误，REITs相关政策超预期发布，基础设施项目经营风险。相关研究四、公募REITs投资建议.2

4、2五、风险提示，.25、市场行情回顾2025年三季度,REITs市场整体呈现止盈回调的特征,中证全收益REITs指数震荡下行，最低触及1054.03点。此轮调整主要受三方面因素驱动：首先，市场在经历上半年的大涨后，存在阶段性的止盈需求；其次，一级市场情绪过热，询价上限在监管指导下被进一步打开，一二级估值差收窄，从而挤压了二级市场的盈利空间。此外，权益市场表现强势压制债市情绪，以固收资金为主REITs市场面临估值较高、风偏压制和资金分流的挑战，8月中上旬市场放量下跌。随后长端利率回调至关键点位后有所企稳，带动REITs指数随之修复，然而9月以来，市场步入信息真空期，加之整体估值仍处相对高位，进一

5、步上行动力不足，成交量创出年内新低，指数延续阴跌并于10月21日下探至1030点附近，此后在1030-1050点区间内震荡。(divcenter)图1：2025年三季度至今REITs指数走势情况(/divcenter)从资产属性来看，产权类REITs的整体跌幅高于经营权类。进一步地，三季度绝大多数板块录得下跌，仅数据中心上涨1.2%，剩余板块按照跌幅从高到低排序为：能源（left(9.84%right)保租房(9%)消费（.7.77%）产业园（4.5%）高速公路（4.34%）市政环保(3.5%)仓储物流（1.02%。二、季报业绩一览2025年三季度，共有73只公募REITs完成季报披露，其中新

6、上市的数据中心板块两单REITs为本季度首次披露报告。从营业收入看，市政环保板块业绩亮眼，领跑市场；保租房与消费板块紧随其后，经营表现稳健；其余板块则内部表现有所分化。产业园板块资产运营情况持续承压，基金收入同比大多下滑且幅度多超10%。受需求缩减叠加新增供给冲击的影响，一二线产业园市场均面临一定的去化压力，其中二线城市招商压力更大。仓储物流REITs板块虽受“以价换量”策略影响基金收入同比下滑，但整体经营韧性显著强于产业园板块。其中，关联方支撑型（如京东仓储REIT）及垂直领域龙头型（如九州通医药REIT）项目表现坚挺，实现环比小幅增长。保租房板块经营较为稳健，多只REITs营业收入同比增长