华润万象生活（1209.HK）-港股公司研究报告：砺行致远品质成就万象非凡-251022（17页）.pdf

1、 请阅读最后一页的重要声明！砺行致远砺行致远，品质成就万象非凡，品质成就万象非凡 华润万象生活华润万象生活(0120901209)证券研究报告 房地产服务/公司深度研究报告/2025.10.22 投资评级投资评级:买入买入(首次首次)核心观点核心观点 基本数据基本数据 20252025-1010-2121 收盘价(元)40.62 流通股本(亿股)22.82 每股净资产(元)6.81 总股本(亿股)22.82 最近 12 月市场表现 分析师分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 分析师分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 分析师分析师 何裕佳 S

2、AC 证书编号：S0160525090001 相关报告相关报告 商业地产领导者，高筑竞争护城河商业地产领导者，高筑竞争护城河。公司深耕购物中心领域，在多城市已构建起强劲的品牌影响力。1H2025 公司零售额同比增长 21.1%，可同比增长9.7%，跑赢社销零总额增速。公司品牌影响力及竞争力持续提升，截至 2025年 6 月 30 日，125 个在营项目中，53 个项目零售额排名当地市场第一，104个项目零售额排名当地市场前三。1H2025 公司新拓 6 个第三方项目，平均GFA 超 8 万平方米，其中 4 个为重点城市 TOD 项目，2 个为存量在营项目。期末在营项目 125 个；未开业项目

3、75 个，其中母公司项目 35 个，第三方项目 40 个，可有效支持商管市场份额进一步提升。物业航道基本盘稳固，推动有质量的规模增长物业航道基本盘稳固，推动有质量的规模增长。公司背靠优质房企，销售规模位居行业前列，同步强化市场化外拓能力，共同推动管理规模提升。截至 2025年 6 月 30 日，公司合约建面 4.3 亿平方米（未包含写字楼物管面积），在管建面 4.0 亿平方米（未包含写字楼物管面积），其中华润置地项目/华润集团及第三方在管项目占比分别为 38.6%/61.4%。母公司华润置地销售规模位居行业前列，有望为公司持续提供稳定交付项目，此外，公司积极提升市场化拓展能力，内生外拓推动管理

4、规模增长。投资建议：投资建议：鉴于公司深耕商业领域多年，已构建起强劲的品牌影响力和竞争护城河，背靠优质房企，内生外拓积极扩张，我们预计公司 2025-2027 年归母净利润分别为 41.7 亿元/47.2 亿元/53.3 亿元，EPS 为 1.83/2.07/2.34 元，对应 PE 为 20.3/17.9/15.9x。首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示：风险提示：商业市场环境恶化，消费需求不及预期；母公司项目销售或交付大幅下滑；第三方项目外拓不及预期；物业费收缴率大幅下降。盈利预测盈利预测 Table_FinchinaSimple 币种(人民币)2023A2023A 2024A2024A

5、2025E2025E 2026E2026E 2027E2027E 营业收入(百万)14,767 17,043 18,842 20,415 21,949 收入增长率(%)22.89 15.41 10.56 8.35 7.51 归母净利润(百万)2,929 3,629 4,172 4,719 5,332 净利润增长率(%)32.76 23.92 14.94 13.11 12.99 EPS(元)1.28 1.59 1.83 2.07 2.34 PE 19.82 16.59 20.29 17.94 15.88 ROE(%)18.36 21.96 25.26 28.59 32.32 PB 3.64 3.

6、64 5.13 5.13 5.13 数据来源：wind 数据，财通证券研究所（以 2025 年 10 月 21 日收盘价计算）-14%-2%9%21%32%44%华润万象生活恒生指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录内容目录 1 1 央企物管商管龙头，品质成就非凡万象央企物管商管龙头，品质成就非凡万象 .4 4 1.11.1 领先的物业管理及商业运营服务商，多元板块协同增效领先的物业管理及商业运营服务商，多元板块协同增效 .4 4 1.21.2 央企背景，股权结构稳定集中央企背景，股权结构稳定集中.4 4 1.31.3 商业航道及物