地产行业深度报告：从分化走向平衡结构性机会仍值得关注-250921（32页）.pdf

1、WESTERN西部证券从分化走向平衡结构性机会仍值得关注地产行业深度报告.核心结论解析基本面，当下市场的分化是行业再平衡走向新模式的必要路径。在新房市场供需关系更健康的高线城市，高产品力“好房子”实现产品溢价，市场表现为价涨量收聚焦高端改善需求；二手房市场价格回落后，租金收益率提升，为资产价格提供托举力量。挖掘市场端，我们认为行业探底过程中，结构性机会不应忽视。在市场整体承压的地产板块，截至25年9月初仍有多只个股实现40%以上涨幅，我们认为行业处于结构分化、新老切换及总量改善拐点，结构性机会仍值得关注。【报告亮点】结合新房、二手房、土地、租房四级市场，我们围绕价格这一核心议题讨论市场分化的合

2、理性与必要性，并对不同市场的发展方向、修复路径开展讨论，结合行业基本面、公司数据与市场表现，我们对行业结构性的投资机会提出五条主线并挖掘潜力标的。【主要逻辑】1、理解分化的合理性，新房进攻驱动价格预期，二手房防守夯实估值基础：25年新房二手房、城市间市场合理分化，应理解新房在供需均衡、品质提升、改善需求高溢价支付能力下具备涨价基础，也应接受二手房价回落，可促进租金收益率提升，加速价格基础夯实，同时有望加速收储动作。2、政策方向依旧明确，预期博弈仍有空间：本轮政策博弈行情表现不及以往，主因基本面表现好于24年，强力政策尚待出台；8月以来北上深先后落地宽松政策，“止跌回稳”政策方向明确，关注基本面

3、把握预期节奏。3、结构性机会关注五条主线，重点推荐越秀地产：关注行业龙头、产品溢价盈利提升、困境反转、报表修复、规模再扩张几个方向均有优质标的；重点推荐越秀地产，公司估值处于低位，业绩利空已释放，销售逆势增长，货值结构向一线城市改善需求靠拢，结算毛利率接近拐点，多因素均正向积极。投资建议：分化是解决行业困境的有效途径，对于核心优质新房及相关受益标的我们认为可保持乐观态度，理性看待二手房市场承压现状，随着二手房价回落，租金收益率或将逐步走高并成为资产价格的承托力量。关注投资逻辑：1）优质房企经营面及盈利预期改善越秀地产；2）核心城市改善需求释放，驱动盈利提升，推荐聚焦核心区品质类房企滨江集团，建

4、议关注绿城中国；3）推荐具备商业现金流估值修复民企新城控股、建议关注龙湖集团；4)城中村及危旧改造主题，建议关注天健集团、天地源、城建发展。风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。相关研究四、风险提示，.312024年9月以来，地产板块指数已完成筑底回升，但市场对地产板块的态度始终存在分歧，行业内部的分化也仍然在持续演化；一方面我们观察到新房、二手房、土地市场强弱各异，观察到不同城市销售也存在一定差异，另一方面从市场表现来看，部分上市房企表现显著跑贏大市，行业弯道处，结构性机会已提前孕育并部分兑现。对此，本文将旨通过观察行业基本面结构分化以及上市房企近期经营

5、及股价差异，厘清旧地产与新地产间的认知差异，并挖掘这一背景下房地产开发赛道的潜力标的。一、基本面：分化一解决矛盾的核心与机遇1.1新房市场：改善需求驱动价涨量收城市间分化延续新房市场整体呈跌幅收窄趋势，二季度以来下行压力有所放大。销售面积方面，8月当月住宅销售面积同比-9.7%，降幅较上月扩大2.6pct，环比+0.16%；1-8月累计同比-4.7%，降幅较上月扩大0.6mathsfpct。销售金额方面，8月当月住宅销售金额同比-13.6%，降幅较上月收窄0.04pct，环比+2.32%；1-8月累计同比7.0%，降幅较上月扩大0.8pct；8月销售面积同比降幅扩大，销售额同比增速基本持平7月

6、，反映出改善需求释放，成交价结构性提振带动成交额走平。(divcenter)图1：统计局住宅销售金额变动情况(/divcenter)高频及第三方数据显示，市场近期仍承压但同比跌幅有所收窄。8月Top100房企当月全口径销售金额同比下降19.2%，跌幅较上月收窄6.0mathsfpct，环比下降2.8%。2025第36周，23城商品房住宅销售套数同比1.9%，跌幅收窄2.3mathsfpct，环比16.2%，8月属销售淡季，市场整体环比略有走弱，但同比跌幅有所收窄，北上深城市政策松绑后向市场传递了积极政策预期，市场情绪有所改善。全国新房成交价格进入下半年整体承压，高线城市售价8月出现快速回升且全