【研报】房地产行业经纪业务专题之一：从传统中介到贝壳平台商业创新如何重塑行业-20201202（29页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的请务必阅读正文之后的重要声明重要声明部分部分 证券研究报告证券研究报告/ /专题研究报告专题研究报告 20202020 年年 1212 月月 0 02 2 日日 房地产 从传统中介到贝壳平台，商业创新如何重塑行业 -房地产经纪业务专题之一 评级：增持（维持）评级：增持（维持） 基本状况基本状况 上市公司数 行业总市值(百万元) 行业流通市值(百万元) 行业行业- -市场走势对比市场走势对比 相关报告相关报告 2020.11.19 2018.04.08 2017.06.12 投资要点投资要点 本篇报告是我们关于房地产中介行业的第一篇系列报告，重点回答三个问本篇报告是我们关于

2、房地产中介行业的第一篇系列报告，重点回答三个问 题：题：1.行业空间和驱动行业增长的核心因素是什么？行业空间和驱动行业增长的核心因素是什么？2.当前行业低效率的当前行业低效率的 本质原因是什么？本质原因是什么？3.头部头部商业模式的创新如何改变了行业的竞争格局？商业模式的创新如何改变了行业的竞争格局？ 核心观点：核心观点： 从传统中介到交易平台，行业进入良性发展通道从传统中介到交易平台，行业进入良性发展通道 我们认为，从传统中介行业到平台型公司出现，中介经纪行业已经实现从 以往的无序恶性竞争向效率的良性竞争过渡。以贝壳为代表的优秀龙头企 业，在以下三个方面的革新，颠覆了传统经纪行业： 1. 通

3、过商业模式的创新，开创了经纪人的精细化分工时代，实现跨通过商业模式的创新，开创了经纪人的精细化分工时代，实现跨 品牌、跨门店、跨经纪人的协作共享机制，大幅提升了经纪行业原本品牌、跨门店、跨经纪人的协作共享机制，大幅提升了经纪行业原本 职能，即信息匹配的效率；职能，即信息匹配的效率； 2. 依赖完善的管理机制及经纪人信用体系，拉长了从业人员的学习依赖完善的管理机制及经纪人信用体系，拉长了从业人员的学习 曲线及平均职业生涯，严格的违规处罚机制，提升房地产交易过程中曲线及平均职业生涯，严格的违规处罚机制，提升房地产交易过程中 的安全体验；的安全体验； 3. 通过贝壳的平台化的创新，依赖多年积累的楼盘

4、字典通过贝壳的平台化的创新，依赖多年积累的楼盘字典等技术手段等技术手段 建立了真房源建立了真房源高效高效鉴别机制，通过德佑及第三方品牌加盟的方式，快鉴别机制，通过德佑及第三方品牌加盟的方式，快 速提升平台内中介及经纪人数量，各城市市占率快速提升。速提升平台内中介及经纪人数量，各城市市占率快速提升。 总结来看，房地产经纪行业在逐渐从赚取信息不对称，比拼低佣金率的无 序竞争，转向服务质量、交易撮合效率及安全保障的良性竞争中，中介费 将由信息不对称定价转向服务质量定价。在当前竞争格局下，看好行业中 头部企业的发展前景，推荐关注贝壳等头部企业。 主要内容：主要内容： 如何看待房地产中介行业的增长空间如

5、何看待房地产中介行业的增长空间 1）竣工持续增长推升存量市场总量：）竣工持续增长推升存量市场总量：2016 年，存量住宅面积 208.55 亿平 方米，根据人口需求模型，我们预计到 2030 年存量住宅面积超过 400 亿 平，2）二手房流通率国际对比，中国流通率相对较低：）二手房流通率国际对比，中国流通率相对较低：2019 年流通率为 1.1%，远低于发达国家二手房流通率水平。相比美国 3.8%的流通率，提 升空间较大。3）从存量到新房，渗透率持续提升：）从存量到新房，渗透率持续提升：二手房渗透率保持在 90%上下，新房从 2014 年 9.7%的，快速提升至 25.9%。4）交易效率提）交

6、易效率提 升带来佣金率向上改善：升带来佣金率向上改善：从 2015 年至 2019 年，二手房佣金率从 2.0%提 升至 2.9%，新房从 1.8%提升至 2.3%。全球对比仍旧处于较低水平。 透过现象看本质，低佣金率背后的行业博弈困境透过现象看本质，低佣金率背后的行业博弈困境 我们认为佣金率由交易中的信息匹配、交易效率及资金安全三方面驱动。 低佣金率在过去一段时间内难以提升的背后，体现了整体行业经营效率较 低。我们认为，在以下三个方面，行业先天存在各个利益方的博弈困境： 上下游的单次博弈：上下游的单次博弈：经纪人职业生涯短，追求短期利益最大化，缺乏 长期从业提升服务品质的动力。 同行间的零和