越秀地产-港股公司首次覆盖报告：双国资股东禀赋加持多样化增储铸造壁垒-240618（31页）.pdf

1、 1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 公司深度研究公司深度研究|越秀地产越秀地产 双国资股东禀赋加持，多样化增储铸造壁垒 越秀地产（00123.HK）首次覆盖报告 核心结论核心结论 公司评级公司评级 增持增持 股票代码 00123.HK 前次评级-评级变动 首次 当前价格 5.63 港元 近一年股价走势近一年股价走势 分析师分析师 周雅婷周雅婷 S0800523050001 13828881824 联系人联系人 许文胜许文胜 18930497614 相关研究相关研究 【核心结论】【核心结论】我们预计 2024-26 年公司归母净利润分别为 35.4/38.0/41.7 亿元亿元，对

2、应 EPS 分别为 0.88/0.94/1.04 元。考虑到公司区域龙头优势不断巩固，销售逆势增长，土储结构持续优化，双国资股东背景加持下资源禀赋优势明显，我们给予公司 2024 年 6.5 倍 PE，对应目标价 6.2 港元，首次覆盖给予“增持”评级。销售逆势增长，多元化拿地保障补货，土储结构持续优化。销售逆势增长，多元化拿地保障补货，土储结构持续优化。行业销售下行期公司销售实现逆势增长，2023 年销售额同比增长 13.6%，增速位列 TOP20房企首位。投资端，特色“6+1”多元化拿地模式可保障多渠道补充优质土储，且方向上聚焦优势区域及核心城市，2023 年新增土储全部位于一线及核心二线

3、城市。公司土储结构持续优化，2023 年底总土储中一二线城市占比合计达 95%，同比提升 2pct，高能级城市土储集中度进一步提升，去化更有保障。TOD+房托打造独特竞争壁垒，有望受益于城中村改造房托打造独特竞争壁垒，有望受益于城中村改造加速推进加速推进。1）公司TOD 项目具备较高周转效率，股东优势协同下 TOD 战略持续深化，2023年于杭州获取广州以外的第二个项目星桥 TOD，未来有望实现更多拓展。2）公司可与越秀房托实现独特的双平台互动，实现商业资产闭环运营，拓宽商业资产退出渠道，助力提升资金使用效率。3）政策推动下广州城中村改造或将提速，公司有望凭借本地深耕优势以及丰富的旧改经验，深

4、度参与本轮城中村改造。三道红线稳定维持绿档，三道红线稳定维持绿档，综合综合融资成本不断下行。融资成本不断下行。截至 2023 年末，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为 67.4%、57.0%和2.01，三道红线检测指标稳定保持绿档水准。双国资股东背景加持下，公司融资渠道通畅，融资成本不断下行，2023 年降至 3.82%，在重点房企中处于相对较低水平。风险提示：销售不及预期风险；拿地节奏不及预期风险；政策调控超预期风险。核心数据核心数据 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元）72,416 80,222 88,211 94,905 101

5、,417 增长率 26.2%10.8%10.0%7.6%6.9%归母净利润(百万元)3,953 3,185 3,542 3,795 4,168 增长率 10.2%-19.4%11.2%7.1%9.8%每股收益（EPS）1.28 0.85 0.88 0.94 1.04 市盈率（P/E）6.9 6.9 5.9 5.6 5.1 市净率（P/B）0.6 0.4 0.4 0.3 0.3 数据来源：公司财务报表、西部证券研发中心 -61%-50%-39%-28%-17%-6%5%2023-062023-102024-02越秀地产恒生指数证券研究报告证券研究报告 2024 年 06 月 18 日 公司深度研

6、究|越秀地产 西部证券西部证券 2024 年年 06 月月 18 日日 2|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 投资要点.5 关键假设.5 区别于市场的观点.5 股价上涨催化剂.5 估值与目标价.5 越秀地产核心指标概览.6 一、双国资背景加持，业务稳健发展.7 1.1 深耕开发四十载，立足广州走向全国.7 1.2 股东实力强劲，战略优势凸显.8 二、销售韧性凸显，特色拿地模式护航增储.11 2.1 销售逆势增长，待结算资源较为充裕.11 2.2 多元化特色拿地，投资聚焦高线城市.14 三、TOD+房托打造独特优势，城中村改造提速有望受益.18 3.1 TOD 战略持续