越秀地产-港股公司研究报告-广州国资房企销投稳健增长-231022（23页）.pdf

1、敬请参阅最后一页特别声明 1 背靠广州国资，销售规模稳步上升。背靠广州国资，销售规模稳步上升。大股东越秀集团持股43.39%，二股东广州地铁持股 19.9%，双股东与公司协同发展。公司发展稳健，销售规模持续增长。1H23 销售额 836 亿元，同比增速+71%,销售规模排名提升至第 13 位，同比增速为 TOP20 房企首位。我们认为公司后续销售增长仍具有持续性，主要因为：土储充足，2022 年末土储货值对销售额的覆盖倍数达 5.5 倍；土储优质，截至 2023H1 公司土储中 93%位于一二线；广州单城在公司销售和总土储中占比均超 40%，当前广州已出台系列支持政策，市场正在逐渐修复。拿地节

2、奏好、力度拿地节奏好、力度较较足、聚焦足、聚焦核心城市核心城市、渠道、渠道多元多元。在节奏上，公司在 2H21 以来的拿地窗口期（土地利润率相较 1H21 改善）适度扩表，获取项目利润率较优。在力度上，公司 2022 年拿地强度1.68，2023H1 拿地强度 0.88，权益拿地金额排名已上升至行业第六。在聚焦上，公司 2022 年及 2023H1 新拿地 100%聚焦一二线，在大湾区以外，持续加码华东地区和北京等去化较有保障的城市。在渠道上，通过“6+1”多元增储构建起拿地的护城河，2020 年以来新增土储中超过 50%来自非公开竞争，在当前核心城市核心项目竞拍激烈的环境中，差异化拿地方式助

3、力公司足额补充优质土储。经营稳健财务安全，融资利率降低经营稳健财务安全，融资利率降低，财务费用下降，财务费用下降。1H23 公司三道红线指标进一步优化，剔预资产负债率 66.8%，净负债率 53.2%，现金短债比 4.2x。公司良好的财务结构和国资背景受资本市场认可，融资渠道畅通。上半年公司于境内成功发行 5 支共 54 亿元信用债；境外成功发行 2 笔共 34 亿元的自贸区离岸人民币债券。1H23新发行债券利率都在 4%以下，融资成本已降至 3.98%（较 2022 年下降 18bp）。今年 5 月公司以 9.0 港元/股的价格完成供股，所得款净额约 83 亿港元。地产行业处于政策宽松期，公

4、司土储质量高，多元拿地补货能力强，销售有望持续增长。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润分别为 41.0 亿元、47.1 亿元和 56.5 亿元，同比增速分别为+3.7%、+14.9%、+19.8%。考虑公司销售增速和可比公司估值，给予公司2023年9.0 x的PE估值，对应目标价9.80港元/股，对应2024-2025年 PE 分别为 7.8x 和 6.5x。首次覆盖，给予“买入”评级。广州市场恢复不及预期；核心城市补货不足；政策效果及持续性不及预期。01002003004005006007006.008.0010.0012.0014.00221020221220230220230

5、420230620230820231020港币(元)成交金额(百万元)成交金额越秀地产港股公司深度研究 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录内容目录 1、广州老牌国资房企，正处发展期.5 1.1 经营地产业务 40 载，迎来快速发展期.5 1.2 公司业务发展稳健，房开业务是核心主业.5 1.3 双国企股东背景，支持业务协同发展.6 1.4 地产+房托双平台互动，助力盘活存量资产.8 2、销售金额逆势增长，未来销售仍有保障.9 2.1 规模稳步上升，近两年销售金额增速行业领先.9 2.2 广州是公司销售的基本盘，有望受益于城中村改造及政策放松.10 2.3 公司土储充足且优质，支撑销售持续增

6、长.13 3、拿地积极错峰，聚焦核心区域，增储渠道多元.14 3.1 积极拿地补货，排名快速上升.14 3.2 适度扩表拿地，压降财务费用，助力盈利水平提升.15 3.3 聚焦高能级城市，重点布局大湾区和华东.16 3.4 构建“6+1”特色多元拿地模式.17 4、经营稳健财务安全，融资利率持续降低.19 4.1 经营稳健的绿档房企，评级展望稳定.19 4.2 融资渠道畅通，融资成本持续下行.19 5、盈利预测与投资建议.20 5.1 盈利预测.20 5.2 投资建议.21 6、风险提示.21 图表目录图表目录 图表 1：公司 40 年发展历程.5 图表 2：2023H1 公司营收同比增长 2