REITs年度业绩回顾与市场表现解读：波动分化价值回归-230426（19页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_Title 波动分化，价值回归波动分化，价值回归 REITs 年度业绩年度业绩回顾与市场表现解读回顾与市场表现解读 Table_Summary 投资要点：投资要点：2022 年分版块业绩回顾年分版块业绩回顾：1）产业园类产业园类 REITs 在 2022 年 Q2-Q4 均实行了不同程度的租金减免政策，在疫情及租金减免的双重影响下，部分产业园项目出现了续租压力，业绩表现不及预期。2）仓储物流类）仓储物流类 REITs 受疫情影响最小，出租率较好，表现稳健，红土盐田港表现超预期。3）保租保租房类房类 RIETs 上市时间较短，租金与出租率较招

2、募说明书中预期变化不大，底层资产位于北京、上海、深圳、厦门，区域位置较好。4）高速公路高速公路 REITs受疫情影响最严重，车流量受到冲击，整体板块经营表现不佳。5）生态生态环保类环保类 REITs 底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，受季节性影响较大，疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，三季度表现良好，四季度表现有所下滑。6）能源类能源类 REITs，鹏华深圳能源 REIT 项目全年售电收入超募集预测，表现较好。可供分配金额及现可供分配金额及现金分派率表现：金分派率表现：22 年年 REITs 累计可供分派比率基本超累计可供分派比率基本超过过 4%，特许经营权类公募，特许经营权类公募 REI

3、Ts 累计可供派息比率较高。累计可供派息比率较高。生态环保类 REITs和清洁能源类 REITs 表现最好，达到预期水平。其次为交通运输 REITs 板块，但 2022 年实际现金分派率均未达到预测水平，其中华夏中国交建 REIT现金分派率最低。保租房 REITs 成立时间较短，实际现金分派率较低。2022 年至今年至今二级市场表现：二级市场表现：1）估值震荡调整，各版块涨跌幅分化。估值震荡调整，各版块涨跌幅分化。从首批公募 REITs 市值来看，9 只公募 REITs 市值曾在 2022 年 2 月迎来最高点，溢价风险较高，后估值不断消化，震荡调整。2）保险机构投资者占比提保险机构投资者占比

4、提升，整体换手率下降。升，整体换手率下降。22 年大部分公募 REITs 的投资者集中度有所提高，保险占比提升较明显，持仓靠前的机构投资者或以长期配置需求为主。今年各板块公募 REITs 换手率均有所下滑。2023 年扩容在即，公募年扩容在即，公募 REITs 或进入快速发展期或进入快速发展期。2023 年 3 月，证监会、发改委两部门同时针对公募 REITs 市场发文，将消费基础设施纳入 REITs试点范围，拓宽试点资产类型，完善相关业务规则，充分体现出 REITs 在盘活存量资产中的重要意义。关注扩容中的投资机会。关注扩容中的投资机会。存量产品选择上，可结合资金久期、收益率要求，选择估值水

5、平与分红率相匹配的 REITs 产品。目前 REITs 市场打新热度仍在，建议关注能源、新基建、包括消费类REITs 等领域的打新机会，同时首批扩募落地在即，持续关注仓储物流、产业园类扩募导致整体资产估值变动带来的投资机会。风险提示：政策超预期变动、经济基本面修复不及预期对各板块经营产生影响。2 固定收益研究固定收益研究 证券研究报告证券研究报告 信用债专题信用债专题 2023 年年 4 月月 25 日日 固定收益研究信用债专题报告2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目目 录录 1.2022 年报业绩回顾.5 1.1 产业园类.5 1.2 仓储物流类.7 1.3 保租房类.8 1.4

6、高速公路类.9 1.5 生态环保类.11 1.6 能源类.12 1.7 整体可供分配金额及现金分派率表现.13 2.2022 年以来二级市场表现.15 2.1 估值震荡调整，各版块涨跌幅分化.15 2.2 保险机构投资者占比提升，整体换手率下降.15 2.3 最新估值表现.18 QVkYkZOXkYgVtQtQtR8OaO6MsQoOmOoNfQnNmQfQmOtM6MoPmMuOpOtOwMmPvM 固定收益研究信用债专题报告3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录图目录 图 1 华安张江光大园租金及出租率情况.6 图 2 东吴苏园各项目出租情况.6 图 3 博时蛇口产园各项目出租